Huis verkopen na verhuur: leeg verkopen of eerst opnieuw verhuren?

Het moment waarop u kunt kiezen

Tijdens de verhuur bepaalt het contract wat u kunt. Zodra de huurder opzegt, of een tijdelijk contract correct is aangezegd en afloopt, valt die beperking weg. Vanaf de dag dat de sleutels terug zijn en de huurder is uitgeschreven, is de woning leeg in de zin die voor kopers telt.

Wees precies over dat moment. Een huurder die heeft gezegd dat hij weggaat, is nog niet weg. Verkoop een woning pas als leeg wanneer de opzegging schriftelijk vaststaat en de einddatum is gepasseerd, of wanneer u met de koper duidelijk afspreekt wat er gebeurt als de huurder toch blijft zitten.

Route één: leeg verkopen

Een lege woning is voor iedereen te koop. Starters, doorstromers, mensen die er zelf willen wonen. Die groep is veel groter dan de groep beleggers, en ze rekent met de waarde van een eigen huis in plaats van met rendement. Dat is de reden dat de opbrengst van een lege woning doorgaans boven die van dezelfde woning in verhuurde staat ligt.

Er staat wat tegenover. De woning brengt tussen vertrek en levering geen huur op, terwijl de lasten doorlopen. Na jaren verhuur is er vaak achterstallig onderhoud of een inrichting die aan de smaak van de huurder was aangepast. En een openbare verkoop kost tijd, met bezichtigingen, onderhandeling en een financieringsvoorbehoud aan de kant van de koper.

Route twee: opnieuw verhuren en verhuurd verkopen

U kunt de woning ook opnieuw verhuren en later, of direct daarna, als beleggingspand verkopen. Dat heeft zin als u de huurinkomsten nu nodig heeft, als de markt voor lege woningen in uw buurt tijdelijk stil is, of als u de woning liever aan een belegger kwijt wilt zonder openbaar traject.

Reken u daarbij niet rijk. Een nieuw huurcontract brengt de woning terug in de situatie waar u net uit kwam: een kleinere groep kopers en een prijs die van de huur en van het contract afhangt. Welk contract u sluit, weegt zwaar. De ruimte voor tijdelijke verhuur is de laatste jaren ingeperkt, en een contract voor onbepaalde tijd met een nieuwe huurder betekent dat de woning voor de koper mogelijk lang niet leeg komt.

Er is een tussenvorm die soms past: verhuurd verkopen aan een partij die verhuurde woningen koopt, direct na het sluiten van een nieuw contract. Dan is er geen leegstand en geen openbare verkoop, maar de prijs is die van een beleggingspand.

De twee routes naast elkaar

Welke route past, hangt af van wat u het zwaarst laat wegen. Grofweg komt het hierop neer.

• Opbrengst: leeg verkopen brengt in de regel meer op, verhuurd verkopen minder
• Tijd: leeg verkopen vraagt een openbaar traject, verhuurd verkopen aan een belegger gaat vaak sneller
• Inkomsten tussentijds: leeg betekent geen huur, verhuurd betekent huur maar ook verhuurdersplichten
• Risico: een nieuw contract bindt u en de koper aan een nieuwe huurder en aan nieuwe regels
• Bezichtigingen: leeg is eenvoudig, verhuurd hangt af van de nieuwe huurder

Als de huurder nog niet weg is

Veel eigenaren willen al verkopen terwijl de huurder zijn vertrek heeft aangekondigd. Dat kan, maar beloof een koper dan niet meer dan u waar kunt maken. Een woning die bij de levering leeg had moeten zijn en dat niet is, is een probleem dat bij u ligt.

Twee werkbare vormen. U verkoopt met een leveringsdatum ná de einddatum van de huur en neemt in het koopcontract op wat er gebeurt als de huurder toch blijft. Of u verkoopt de woning in verhuurde staat met de aangekondigde leegkomst als gegeven, zodat de koper zelf het risico en het voordeel draagt. Laat de formulering in beide gevallen door een eigen adviseur nakijken.

Fiscaal en administratief

Een woning die u jaren heeft verhuurd, staat fiscaal anders in de boeken dan uw eigen huis. Wat een verkoop voor uw belastingpositie betekent, hangt af van uw situatie en is geen vraag die een website voor u kan beantwoorden. Leg hem voor aan een fiscalist voordat u tekent, niet erna.

Praktisch: zorg dat de huurder is uitgeschreven op het adres, dat de energie- en waterleverancier op uw naam staan of zijn afgemeld, en dat u de laatste huurmaand en de borg hebt afgerekend. Een koper wil een woning zonder losse eindjes, en een notaris ook.