Diplomatenclausule: wat het is en wanneer u er iets aan heeft

Wat de clausule regelt

Een diplomatenclausule is een afspraak in een huurcontract voor woonruimte voor bepaalde tijd. De huurder verklaart dat hij de woning na afloop van de overeengekomen termijn ontruimt. De verhuurder krijgt daarmee een opzeggingsgrond die normaal niet bestaat. Normaal geniet een huurder van woonruimte huurbescherming en kan de verhuurder alleen opzeggen op de gronden die de wet noemt. De diplomatenclausule is zo'n grond. Hij is geregeld in het Burgerlijk Wetboek, in het deel over de opzeggingsgronden voor woonruimte; de actuele wettekst staat op wetten.overheid.nl. In de praktijk wordt deze vorm ook wel tussenhuur genoemd.

De wet kent twee varianten. In de eerste heeft de verhuurder de woning zelf bewoond en wil hij er na de termijn weer zelf gaan wonen. Dat is de situatie van de eigenaar die tijdelijk weg is. In de tweede is het een huurder die zelf tijdelijk weg is, zijn woning onderverhuurt en daarna terugkeert. Voor iemand die één eigen woning verhuurt, gaat het om de eerste variant.

De naam komt van diplomaten die voor een paar jaar naar een post in het buitenland gaan. Maar de clausule is niet voorbehouden aan diplomaten. Ook andere eigenaren die hun eigen woning tijdelijk verlaten en aantoonbaar willen terugkeren, kunnen er onder voorwaarden gebruik van maken.

Tijdelijk verhuren is dus nog steeds mogelijk, maar de ruimte is kleiner geworden. Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet vaste huurcontracten. Het algemene tijdelijke huurcontract van maximaal twee jaar, zoals dat tussen 2016 en 2024 bestond, kan voor nieuwe contracten niet meer worden gesloten, op de wettelijke uitzonderingen na. De diplomatenclausule is een van de uitzonderingen die zijn blijven bestaan. Daarnaast bestaan er nog enkele andere uitzonderingen voor specifieke groepen en de route via de Leegstandwet, maar die vallen buiten dit artikel.

Zo ziet een diplomatenclausule eruit

Een werkbare clausule benoemt drie dingen: dat de verhuurder de woning zelf heeft bewoond, waarom hij tijdelijk weg is, en dat de huurder na een concrete termijn ontruimt omdat de verhuurder terugkeert. In gewone taal komt dat neer op het volgende voorbeeld, dat u als illustratie moet lezen en niet als kant-en-klare tekst voor uw contract:

Vaag opschrijven is riskant. "Verhuurder kan de woning op enig moment weer nodig hebben" is geen diplomatenclausule. De termijn moet vaststaan en de reden moet kloppen. Laat de tekst controleren door iemand die huurrecht doet voordat u tekent. Een clausule die niet goed is opgesteld, kan ertoe leiden dat uw huurder gewone huurbescherming heeft en u de woning niet terugkrijgt op de afgesproken datum.

Wat uw huurder ervan merkt

Tijdens de looptijd merkt de huurder er weinig van. Hij heeft een huurcontract voor bepaalde tijd en weet vanaf dag één dat hij aan het einde moet vertrekken. Verder gelden de gewone regels. De gewone regels voor de huurprijs blijven gelden; de clausule geeft op zichzelf geen extra vrijheid bij het bepalen van de huur. U kunt de huurder niet eerder dan de afgesproken einddatum wegsturen. Of de huurder zelf tussentijds mag opzeggen, hangt af van wat daarover in het contract staat.

Aan het einde van de termijn eindigt het contract niet vanzelf. U moet opzeggen. Dat gaat per aangetekende brief of deurwaardersexploot, met vermelding van de grond: u komt zelf weer in de woning wonen. De wettelijke opzegtermijn voor de verhuurder is minimaal drie maanden. Die termijn wordt langer voor elk jaar dat de huurder er woont, tot een maximum van zes maanden. Wie de einddatum wil halen, begint dus ruim van tevoren.

Stemt de huurder niet binnen zes weken schriftelijk in met de opzegging, dan loopt het contract door. U moet dan de kantonrechter vragen om de einddatum vast te stellen. De rechter kijkt dan onder meer of u de woning werkelijk zelf hebt bewoond en of u er werkelijk weer gaat wonen. Een goed opgestelde clausule en een echte terugkeer helpen daarbij, maar het blijft een stap die tijd kost en waarvan de uitkomst niet vaststaat.

Waar het in de praktijk misgaat

Problemen met de diplomatenclausule ontstaan op vier herkenbare punten.

De eigenaar heeft er nooit zelf gewoond. Wie een woning kocht om te verhuren en er een diplomatenclausule in zet, gebruikt een clausule die niet bij zijn situatie past. De wet vraagt dat de verhuurder de woning voordien zelf heeft bewoond.

De afspraken over looptijd en reden zijn te vaag opgeschreven. Als uit het contract niet duidelijk blijkt wanneer de huur eindigt en dat de verhuurder zelf terugkeert, kan de rechter oordelen dat er geen geldige tussenhuur is.

De opzegging komt te laat. Als de termijn verstrijkt zonder opzegging, loopt de huur door. Of de bijzondere opzeggingsgrond dan later nog gebruikt kan worden, is onzeker. Zet de einddatum en de uiterste opzegdatum in uw agenda op het moment dat u tekent.

De eigenaar zegt op om te verkopen, niet om terug te keren. Dit is de belangrijkste voor wie dit artikel leest. De opzeggingsgrond is uw eigen terugkeer. Wie met de clausule opzegt en de woning daarna niet zelf betrekt maar leeg verkoopt, loopt een risico. Blijkt achteraf dat de wil om terug te keren er niet echt was, dan kan de huurder u daarop aanspreken.

Als u niet terugkomt maar wilt verkopen

Verkoop is geen opzeggingsgrond. Dat geldt ook met een diplomatenclausule in het contract. Koop breekt geen huur: verkoopt u de woning, dan gaat het huurcontract over op de koper, met de afspraken die bij het gebruik van de woning horen. Die koper krijgt dus ook de clausule. Alleen is de voorwaarde dat de verhuurder de woning zelf heeft bewoond, en dat heeft de koper niet gedaan. Voor de koper is uw woning daarom in de praktijk een gewoon verhuurde woning, met een huurder die huurbescherming heeft.

Dat verklaart waarom een diplomatenclausule bij verkoop minder waard is dan eigenaren vaak denken. De clausule beschermt uw terugkeer. Hij maakt de woning niet leeg voor een derde.

Wie wil verkopen, heeft grofweg drie routes. De eerste is wachten tot de huurder zelf opzegt en dan leeg verkopen. Dat kan lang duren en u hebt er geen invloed op. De tweede is terugkeren, een tijd zelf wonen en daarna verkopen. Dat is alleen een optie als de terugkeer echt is. De derde is verkopen met de huurder erin, aan een partij die verhuurde woningen koopt. De prijs ligt dan anders dan bij een lege woning, maar u hoeft de huurder niet tegen zijn wil aan het einde van de termijn eruit te krijgen en u hoeft niet zelf terug te verhuizen.

Moet u de huurder vertellen dat u verkoopt? Voor de verkoop zelf hebt u zijn toestemming niet nodig. Wel moet de huurder weten wie na de overdracht zijn verhuurder is, aan wie hij betaalt en waar hij terecht kan met gebreken. In de praktijk is het verstandig om de huurder vroeg en eerlijk te informeren. Een huurder die uit de krant of van de buren hoort dat zijn huis is verkocht, begint met wantrouwen aan de relatie met de nieuwe verhuurder. En bij een verkoop met huurder komen er geen openbare bezichtigingen, wat voor de huurder het grootste verschil maakt.

Controleer ook uw hypotheek. Bij een hypotheek voor eigen bewoning kan de geldverstrekker toestemming voor verhuur eisen. Kijk dat na in uw voorwaarden. Hebt u die toestemming destijds gekregen, controleer dan of daar een termijn aan zit. Tot de overdracht moet u binnen de voorwaarden blijven, ook als u de hypotheek bij verkoop aflost.

Uw situatie laten beoordelen

Hebt u uw eigen woning verhuurd met een diplomatenclausule en komt de terugkeer er niet meer van, dan is verkopen met de huurder erin een van de opties die u naast elkaar kunt leggen. Wij beoordelen uw object eerst voor eigen aankoop. Wij kopen niet elk object. Past het niet, dan zeggen wij dat. Elke woning wordt eerst beoordeeld door een mens: het huurcontract, de clausule, de huurprijs en de staat van de woning. Op basis daarvan hoort u of wij een voorstel kunnen doen en hoe dat eruitziet. U ontvangt een vrijblijvende eerste beoordeling. Wilt u weten waar u staat, stuur dan uw gegevens in via het aanvraagformulier en wij nemen contact met u op.