Welke opzeggronden heeft een verhuurder, en waarom verkoop er geen van is

Opzeggen is één van de manieren waarop huur eindigt

Een huurovereenkomst voor woonruimte kan op een paar manieren eindigen. De huurder zegt zelf op, en daar heeft hij geen reden voor nodig. Verhuurder en huurder beëindigen de huur samen, met wederzijds goedvinden. De rechter ontbindt het contract omdat de huurder zijn verplichtingen ernstig niet nakomt. Of de verhuurder zegt op, en dat is de enige variant waarvoor de wet een lijst met toegestane redenen heeft gemaakt.

Die lijst staat in het Burgerlijk Wetboek en is gesloten. Een reden die er niet in staat, is geen reden. Zegt een verhuurder op zonder een grond uit die lijst te noemen, dan is de opzegging ongeldig en loopt de huur gewoon door.

Tijdelijke contracten vallen hier deels buiten. Een tijdelijk contract dat nog onder de oude regels is gesloten, eindigt niet door opzegging maar door een tijdige aanzegging van de einddatum. Deze pagina gaat over de opzegging van een contract voor onbepaalde tijd.

De gronden die de wet noemt

De verhuurder mag alleen opzeggen op een van de volgende gronden. Bij elke grond hoort een eigen toets, en bij elke grond mag de huurder de opzegging naast zich neerleggen, waarna de kantonrechter beslist.

• De huurder gedraagt zich niet zoals een goed huurder hoort te doen, bijvoorbeeld door structureel niet te betalen of ernstige overlast te veroorzaken
• De verhuurder heeft de woning dringend nodig voor eigen gebruik, waaronder ook een ingrijpende renovatie valt die niet kan met de huurder erin
• De huurder weigert een redelijk voorstel voor een nieuwe huurovereenkomst, waarbij het voorstel niet over de huurprijs of de servicekosten mag gaan
• De verhuurder moet een omgevingsplan uitvoeren dat op de woning rust
• Er is bij aanvang afgesproken dat de verhuurder zelf terugkeert, de zogenoemde tussenhuur of diplomatenclausule
• De verhuurder woont zelf in het gebouw en verhuurt een deel ervan, de hospitasituatie, met een proefperiode aan het begin

Dringend eigen gebruik is smaller dan het klinkt

Veel eigenaren lezen deze grond als: ik ben eigenaar, dus ik mag de woning terugvragen. Zo werkt het niet. De wet stelt vier eisen die alle vier moeten kloppen, en de rechter toetst ze stuk voor stuk.

Het gebruik moet echt eigen gebruik zijn: u gaat er zelf wonen, of iemand voor wie de wet dat gelijkstelt. Het moet dringend zijn, dus meer dan een wens; er moet een aantoonbare noodzaak zijn. Uw belang moet zwaarder wegen dan dat van de huurder, en dat is een afweging waarin de rechter de woonduur, de leeftijd en de situatie van de huurder meeneemt. En er moet voor de huurder andere passende woonruimte beschikbaar zijn. Valt één van de vier weg, dan houdt de huurder de woning.

Er komt nog iets bij dat voor kopers van verhuurde woningen belangrijk is. Wie een verhuurde woning koopt, kan zich de eerste jaren na de overdracht helemaal niet op dringend eigen gebruik beroepen. De wet kent daarvoor een wachttijd, die begint op het moment dat de huurder schriftelijk over de nieuwe eigenaar is geïnformeerd.

Waarom 'ik wil verkopen' geen grond is

De reden is simpel: verkoop raakt de huurder niet. Bij de overdracht gaat het huurcontract over op de koper, met dezelfde huur en dezelfde bescherming. Het beginsel heet koop breekt geen huur. De wetgever heeft ervoor gekozen dat een eigenaarswissel het leven van de huurder niet mag omgooien, en daar hoort bij dat de wens om te verkopen geen opzegging rechtvaardigt.

Voor u als eigenaar betekent dit dat u twee eerlijke routes heeft. U verkoopt de woning in verhuurde staat, aan een koper die daarmee rekent. Of u bereikt met uw huurder een vrijwillige afspraak over het einde van de huur, vastgelegd in een beëindigingsovereenkomst, waarbij de huurder mag weigeren. Een derde route, de opzegging met een reden die u er eigenlijk niet voor heeft, bestaat niet. Hij kost tijd, geld en een huurder die daarna nergens meer aan meewerkt.

Hoe een opzegging op een wettelijke grond verloopt

Heeft u wél een grond, dan luistert de vorm nauw. De opzegging is schriftelijk, aangetekend of per deurwaardersexploot, en vermeldt de grond. Een opzegging zonder grond is nietig. De opzegtermijn voor een verhuurder is minimaal drie maanden, plus een maand voor elk jaar dat de huurder er woont, tot een maximum van zes maanden.

De huurder hoeft de opzegging niet te accepteren. Reageert hij niet of schriftelijk afwijzend, dan moet u binnen de wettelijke termijn de kantonrechter vragen het einde van de huur vast te stellen. Tot de rechter beslist, loopt de huur door en blijft de huurder in de woning. Bij dringend eigen gebruik en bij renovatie kan de rechter een verhuiskostenvergoeding toekennen, waarvoor een wettelijk minimum geldt.

Alles op deze pagina is algemene uitleg van de wet. Of een grond in uw geval standhoudt, hangt af van de feiten, het contract en de huurder. Laat dat vóór een opzegging beoordelen door een jurist die het dossier heeft gezien.