Huurder uitkopen: hoe een bedrag tot stand komt

Mag u een huurder eigenlijk uitkopen?

Ja. Een huurovereenkomst mag met wederzijds goedvinden worden beëindigd, en een vergoeding daarvoor afspreken is toegestaan. Dat het woord uitkopen bestaat, zegt vooral iets over de positie van de huurder. Een huurder met een contract voor onbepaalde tijd heeft in beginsel huurbescherming. U kunt de huur alleen opzeggen op gronden die de wet noemt, en als de huurder daar niet mee instemt, beslist uiteindelijk de rechter. Dat u de woning wilt verkopen, is geen opzeggingsgrond. Koop breekt geen huur: de nieuwe eigenaar neemt het contract in beginsel over zoals het is.

Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet vaste huurcontracten. Nieuwe huurcontracten voor zelfstandige woonruimte zijn sindsdien in beginsel voor onbepaalde tijd, op een aantal wettelijke uitzonderingen na. Wie dacht dat een tijdelijk contract een uitweg bood, moet dus goed kijken wanneer het contract is ingegaan en onder welke regeling het valt.

Een uitkoop is daarom een aanbod, geen bevel. Zegt de huurder nee, dan houdt het daar op. Dat is precies waarom het bedrag ertoe doet.

Wat de huurder werkelijk opgeeft

Een redelijk bedrag rekent u niet uit vanuit uw kant, maar vanuit die van de huurder. Die geeft drie dingen op.

Het huurverschil. Dit kan de grootste post zijn. Een huurder die al jaren in uw woning zit, betaalt mogelijk minder dan een vergelijkbare woning vandaag kost. Elke maand dat hij elders woont, betaalt hij dat verschil bij. Vermenigvuldig het maandelijkse verschil met het aantal jaren dat hij redelijkerwijs nog gebleven zou zijn, en u ziet waarom een huurder een aanbod van een paar duizend euro als een belediging kan lezen. Bij een huurder die kort geleden tegen marktprijs is ingetrokken, is deze post daarentegen bijna nul.

Verhuis- en inrichtingskosten. Verhuizen, stofferen, gordijnen, aansluitingen, misschien een maand dubbele lasten. Hier bestaat wel een wettelijk anker. Als een verhuurder de huur opzegt wegens renovatie, geldt een minimale verhuiskostenvergoeding die de minister jaarlijks vaststelt. Dat bedrag wordt elk jaar per 1 maart aangepast; kijk voor het actuele bedrag bij de Rijksoverheid. Die regeling is niet geschreven voor een vrijwillige uitkoop, maar huurders en adviseurs gebruiken het bedrag wel als ondergrens voor wat "verhuizen kost".

Ongemak en risico. De huurder moet iets anders vinden in een markt waar dat lastig is, en hij loopt het risico dat het niet op tijd lukt. Bovendien doet hij u een plezier: hij levert iets in waar hij recht op heeft. Daar hoort een premie bij. Hoe groot die is, hangt af van hoe krap de lokale markt is en hoe snel u wilt.

Een rekenvoorbeeld zonder namen

Dit voorbeeld werkt met aannames, geen marktcijfers. Stel dat een eigenaar een bovenwoning verhuurt voor duidelijk minder dan wat een vergelijkbare woning in dezelfde buurt nu kost. De huurder woont er acht jaar en heeft geen plannen om te vertrekken. Rekent u met het aantal jaren dat hij redelijkerwijs nog gebleven zou zijn, dan loopt het huurverschil alleen al flink op. Tel daar de verhuiskosten bij op en een premie voor medewerking, en u ziet hoe een uitkoopsom zich opbouwt voordat er is onderhandeld.

De opbouw is wat telt, niet de uitkomst. Wie een bedrag krijgt voorgelegd, van welke kant ook, kan het langs deze drie posten leggen en zien wat er wordt geclaimd.

Wat u ertegenover zet

Aan uw kant staat één getal: het verschil tussen wat de woning leeg opbrengt en wat zij verhuurd opbrengt. Een verhuurde woning kan voor een koper minder waard zijn dan een lege, omdat de koper de huurder erbij krijgt en er zelf niet kan gaan wonen. Dat verschil is uw bovengrens. Kost de uitkoop, met alle bijkomende kosten en de maanden die het duurt, meer dan dat verschil, dan betaalt u om erop achteruit te gaan.

Neem in die som ook mee wat u niet in euro's ziet. De tijd dat de woning na vertrek leeg staat voordat u verkoopt. De maanden waarin u geen huur ontvangt maar wel lasten heeft. En de kans dat de onderhandeling stukloopt en u alsnog verhuurd verkoopt, maar dan met een huurder die weet dat u weg wilt.

Als het gevraagde bedrag niet klopt

Het gebeurt dat een huurder een bedrag noemt dat elke redelijke opbouw te boven gaat. Soms omdat hij denkt dat u toch wel betaalt, soms omdat hij al andere woonruimte heeft en de vergoeding pure winst is. U hoeft daar niet in mee te gaan. Vraag hoe het bedrag is opgebouwd. Wie niet kan uitleggen welk deel huurverschil is en welk deel verhuiskosten, heeft meestal geen berekening gemaakt.

Andersom geldt hetzelfde. Een aanbod dat alleen de verhuiskosten dekt terwijl de huurder een fors huurverschil inlevert, wordt terecht afgewezen. Een te laag eerste bod kan u meer kosten dan een realistisch bod, omdat de verhouding erna niet altijd herstelt.

Legt u iets vast, doe dat dan schriftelijk in een beëindigingsovereenkomst. Zet daarin de datum waarop de huur eindigt, de ontruimingsdatum, het bedrag, het moment van betaling en de staat waarin de woning wordt opgeleverd. Betaal het grootste deel bij sleuteloverdracht, niet ervoor. Of de vergoeding bij de huurder fiscaal gevolgen heeft, is een vraag voor een adviseur, niet iets wat u in de overeenkomst hoeft te regelen.

Andere routes, en wat die kosten

De vraag hoe u een huurder er anders uit krijgt, heeft een kort antwoord: via de wet of niet. De wettelijke route loopt via opzegging op een van de gronden die de wet noemt, zoals dringend eigen gebruik. Stemt de huurder niet in, dan toetst de rechter of de grond klopt en of uw belang zwaarder weegt dan het zijne. Dat duurt, het kost geld, de uitkomst is onzeker, en ook dan kan een vergoeding aan de huurder worden opgelegd. Voor een eigenaar die wil verkopen, is die weg zelden aantrekkelijk.

Wat u niet doet, is druk zetten. Achterstallig onderhoud laten liggen, een huurverhoging inzetten als drukmiddel of de huurder onder tijdsdruk zetten, werkt tegen u. Het maakt een huurder die misschien redelijk had willen praten tot een tegenpartij, en het kan u juridisch in de problemen brengen.

Welke kosten u aan uw huurder mag doorrekenen, is een andere vraag dan wat een uitkoop kost. Kosten die met het gebruik van de woning te maken hebben, zoals servicekosten, kunnen binnen de regels die daarvoor gelden worden doorberekend. Een uitkoop is daarentegen een betaling van u aan de huurder. De kosten van uw verkoop, uw makelaar, uw notaris of uw leegstand horen niet in een eindafrekening van servicekosten en niet in een inhouding op de borg.

En als u de huurder gewoon laat wonen

Er is nog een route, en voor een eigenaar van één verhuurde woning kan het de rustigste zijn: de woning verkopen met de huurder erin. De huurder houdt zijn contract en zijn rechten en krijgt een andere verhuurder. U hoeft niet te onderhandelen over vertrek, er zijn geen openbare bezichtigingen met een huurder die eigenlijk niet wil, en u betaalt niemand om weg te gaan. De prijs kan lager liggen dan die van een lege woning. De vraag is alleen of dat verschil groter is dan de uitkoopsom plus alle kosten en onzekerheid van de andere weg. Die som valt per woning anders uit en is de moeite van het maken waard.

Moet u de huurder vertellen dat u verkoopt? Of u daartoe verplicht bent, hangt af van uw situatie en is iets om na te laten gaan. Praktisch komt hij er toch achter, omdat de nieuwe eigenaar zich zal melden en de huur naar een andere rekening gaat. Een huurder die het van u hoort, en hoort dat er voor hem niets verandert, blijft een huurder die netjes betaalt en meewerkt aan een fatsoenlijke overdracht.

Wilt u weten wat uw verhuurde woning in deze vorm kan opleveren, dan kunt u de gegevens van de woning en het huurcontract bij ons aanleveren. Wij beoordelen uw object eerst voor eigen aankoop en laten u daarna weten of en hoe wij verder kunnen. U verplicht zich daarmee tot niets.