Huis verkopen terwijl uw huurder weigert te vertrekken

U heeft besloten te verkopen en uw huurder heeft nee gezegd. Dat is vervelend, maar het is geen blokkade: u verkoopt uw eigendom, en een koper kan de huurder erbij nemen. Zijn medewerking heeft u nodig om de woning leeg te krijgen, niet om haar te verkopen.

Verlichte voorgevel van een Nederlandse rijwoning bij schemering, met een fiets tegen het tuinhek en de gordijnen dicht.

Wat de weigering van uw huurder wel en niet betekent

Een huurder die niet wil vertrekken, maakt gebruik van de bescherming die hij heeft. Verkopen en ontruimen zijn twee losse dingen, en dat onderscheid bepaalt wat er na zijn nee nog kan.

Zijn weigering raakt de kans dat u leeg oplevert: die hangt vanaf nu af van een vrijwillige afspraak of van een wettelijke grond. Zij raakt niet uw bevoegdheid om te verkopen, niet de koopovereenkomst en niet de levering bij de notaris.

Vertrekt hij later alsnog, dan heeft u opnieuw een keuze, en die staat bij leeg verkopen of opnieuw verhuren.

Waarom de verkoop ook zonder zijn medewerking doorgaat

Bij de overdracht van een verhuurde woning blijft de huurovereenkomst in stand: de koper wordt van rechtswege verhuurder en neemt de rechten en verplichtingen over. Dat beginsel heet koop breekt geen huur en staat in het Burgerlijk Wetboek; de actuele tekst staat op wetten.overheid.nl. Uw huurder hoeft er niets voor te tekenen, en juist daarom kan hij het niet tegenhouden.

Voor een verkoop aan iemand die de huurder erbij neemt, heeft u hem dus nergens voor nodig. Voor een openbare verkoop wel: zonder zijn medewerking komt er geen openbare bezichtiging, geen fotoreportage van het interieur en geen taxateur over de vloer. Wat een huurder mag weigeren is daarbij iets anders dan wat hij moet dulden. Niet de verkoop loopt vast op zijn nee, maar één route ernaartoe.

Wat u niet mag doen om hem te laten vertrekken

Hier ligt de grens die in de meeste stukken hierover ontbreekt. Druk zetten brengt u vaak in een slechtere positie dan de weigering zelf. Een gemeente kan optreden tegen een verhuurder die zijn huurder intimideert; de regels staan in de Wet goed verhuurderschap en wat uw gemeente ermee doet, leest u bij de gemeente zelf. Een rechter kijkt bovendien kritisch naar hoe instemming tot stand kwam.

Onderhoud laten liggen om het wonen onaantrekkelijk te maken
Onaangekondigd langskomen, of met uw eigen sleutel naar binnen gaan
Een huurverhoging of een afrekening inzetten als drukmiddel
Zeggen dat hij door de verkoop moet vertrekken, want dat klopt niet
Hem een contract laten tekenen dat in werkelijkheid zijn bescherming wegneemt

Wat wel mag

Een vertrekvergoeding aanbieden, schriftelijk, met bedenktijd en met de vrijheid om te weigeren. Hoe zo'n [bedrag tot stand komt](/huurder-uitkopen-bedrag) en wat er in een [beëindigingsovereenkomst](/beeindigingsovereenkomst-met-huurder) hoort, staat apart uitgewerkt.

De routes die overblijven, en wat ze u kosten

Wat overblijft verschilt vooral in hoe afhankelijk u bent van iemand die net geweigerd heeft.

Alles wat om vertrek draait, loopt langs uw huurder
De enige route die dat niet doet, is verkopen met hem erin
Wat de verhuurde staat met de prijs doet hangt af van het contract en van de huur die binnenkomt

Route	Nodig van uw huurder	Wat het u kost
Wachten tot hij zelf opzegt	Niets, behalve geduld	Doorlopende lasten en geen zicht op een datum
Vrijwillige afspraak over vertrek	Instemming, die hij mag weigeren	Een vergoeding, plus de kans dat het gesprek stukloopt
Opzeggen op een wettelijke grond	Niets, maar wel een grond die standhoudt	Een gang naar de kantonrechter met onzekere uitkomst
Verkopen in verhuurde staat	Niets	Een lagere opbrengst dan leeg, in ruil voor een vaste overdrachtsdatum

Wat een koper van u wil zien als de huurder blijft zitten

Een koper van verhuurde woningen vraagt niet of uw huurder meewerkt. Hij vraagt wat hij erbij krijgt. Hoe completer dat beeld, hoe minder hij zelf hoeft in te schatten, en een inschatting valt zelden in uw voordeel uit.

Het huurcontract met alle bijlagen en aanhangsels
De kale huur en de datum van de laatste verhoging
De waarborgsom, en wie hem onder zich heeft
De betaalhistorie, ook wanneer er een achterstand is
Afspraken die nooit op papier kwamen, zoals een zelf geplaatste schuur

Vertel ook dat hij geweigerd heeft

Dat u om vertrek vroeg en nee kreeg, hoort in het dossier. Een koper die het later zelf ontdekt, rekent er alsnog mee, en dan ook met het wantrouwen.

Wanneer u dit aan een jurist voorlegt

Hierboven staat algemene uitleg, geen advies over uw woning. Er zijn momenten waarop dat verschil u geld kost.

Voordat u opzegt, want een opzegging zonder deugdelijke grond is ongeldig
Voordat u een koper een lege oplevering toezegt
Als uw huurder stelt dat hij een voorkeursrecht heeft om zelf te kopen

In de tussentijd

Wilt u weten wat de woning in verhuurde staat kan opleveren, dan beoordelen wij uw object eerst voor eigen aankoop. Een mens kijkt naar het contract, de huur en de staat. Wij kopen niet elk object; past het niet, dan zeggen wij dat.

Veelgestelde vragen

Kan mijn huurder de verkoop tegenhouden?

Nee. U verkoopt uw eigendom en zijn instemming is daarvoor niet nodig. Wat hij wel kan, is weigeren mee te werken aan bezichtigingen en aan een vrijwillig vertrek.

Moet ik hem er eerst uit krijgen voordat ik kan verkopen?

Nee. Verkopen in verhuurde staat is geen noodoplossing maar een gewone transactie, met kopers die juist op een zittende huurder rekenen.

Mijn huurder zegt dat hij door de verkoop moet vertrekken. Klopt dat?

Nee, en het is verstandig dat zelf recht te zetten. Zijn contract loopt ongewijzigd door bij de nieuwe eigenaar.

Verder lezen

Mag ik mijn huis verkopen als er een huurder in zit?Ja. Wat de wet regelt, wat uw huurder wel en niet kan, en in welke situaties er een voorkeursrecht speelt.Uw huurder informeren over de verkoopWanneer u het vertelt, wat u vertelt, en hoe u voorkomt dat er onrust ontstaat over iets wat voor de huurder niets verandert.Tijdelijk contract of onbepaalde tijd?Het contracttype bepaalt bij een verhuurde woning meer van de prijs dan de woning zelf. Wat het verschil is en hoe u het meeweegt.Hoe lang mag een huurder blijven na de verkoop?Wat er met het huurcontract gebeurt bij een eigendomsoverdracht, en welke routes er zijn als de woning leeg moet.Hoeveel is een verhuurd huis minder waard?Waarom er geen vast percentage bestaat, welke vier factoren het verschil bepalen, en hoe u de rekensom zelf maakt.Kan een huurder uit de woning worden gezet bij verkoop?Wat er wel en niet kan als de woning van eigenaar wisselt, en wat u uw huurder eerlijk kunt vertellen.Vier routes als er een huurder in uw woning zitVier routes als er een huurder in uw woning zit: wachten op opzegging, uitkopen, zelf terugkeren of verhuurd verkopen. Wat elke route kost en oplevert.Huurwoning verkopen: welke situatie is de uwe?Bedoelt u de woning die u verhuurt, of de woning die u zelf huurt? Het antwoord verschilt sterk. Wat er in beide gevallen kan, en waar u dan begint.Huurbescherming bij verkoop: wat blijft en wat het voor u betekentHuurbescherming verhuist mee naar de koper. Wat het inhoudt, wat er bij de overdracht mee gebeurt en waarom het voor de verkoper vooral de prijs bepaalt.Een verhuurd appartement verkopen: wat er anders is dan bij een huisBij een verhuurd appartement praat de VvE mee. Wat de splitsingsakte over verhuur zegt, hoe servicekosten lopen en welke stukken een koper extra wil zien.Huis verkopen na verhuur: leeg verkopen of eerst opnieuw verhuren?Uw huurder vertrekt of is net weg. Verkoopt u leeg, of verhuurt u opnieuw en verkoopt u verhuurd? Wat elke route doet met opbrengst, tijd en risico.Welke opzeggronden heeft een verhuurder, en waarom verkoop er geen van isDe wet noemt weinig gronden waarop een verhuurder mag opzeggen, en verkoop hoort er niet bij. De gronden op een rij, en hoe smal dringend eigen gebruik is.Beëindigingsovereenkomst met uw huurder: de vrijwillige routeEen huurder kan vrijwillig instemmen met het einde van de huur. Wat in een beëindigingsovereenkomst hoort, waarom hij mag weigeren en dat er geen tarief is.Wat mag een huurder weigeren als u de woning verkoopt?Bezichtigingen, foto's, toegang voor de taxateur, een gesprek met de koper: wat een huurder moet dulden en wat hij mag weigeren als u de woning verkoopt.Waarborgsom en servicekosten als de verhuurde woning van eigenaar wisseltBij een eigenaarswissel gaan de waarborgsom en de servicekosten niet vanzelf mee. Wat er gebeurt en waarom u het vóór de levering schriftelijk vastlegt.Woning verkopen met huurder: wat mag en wat het kostEen woning verkopen met huurder mag zonder toestemming. U leest wat de koper overneemt en wat de drie verkooproutes u kosten aan geld, tijd en zekerheid.Wat is een woning met huurder waard? Een rekenvoorbeeldWat een huis verkopen met huurder aan waarde kost, rekent u zelf uit. Een rekenvoorbeeld met huur, leegwaarde en rendement, stand september 2026.Diplomatenclausule: wat het is en wanneer u er iets aan heeftWat een diplomatenclausule wel en niet regelt als u uw eigen woning tijdelijk verhuurt, wat uw huurder ervan merkt en waar u op let bij verkoop.Huurder uitkopen: hoe een bedrag tot stand komtWat een redelijk huurder uitkopen bedrag is, hangt af van huurverschil, verhuiskosten en ongemak. Zo rekent u uit wanneer een aanbod te hoog of te laag is.Huis verkopen aan huurder: voordat u het voorsteltUw huurder wil de woning misschien kopen. Wat u over de prijs mag voorstellen, en wat u doet als zijn financiering niet rond komt.Huis verhuren of verkopen: wat de twee routes van u vragenVerhuurder blijven of uitstappen? Wat beide routes opleveren en kosten, en waarom u niet hoeft te wachten tot de woning leegkomt.Huis verkopen met huurder: wat zijn uw mogelijkheden?Terug naar het aanvraagformulier.

Benieuwd wat uw verhuurde woning kan opbrengen?

Postcode en huisnummer is genoeg om te beginnen. Uw huurder merkt er niets van.

Woning laten beoordelen