Dringend eigen gebruik: wanneer die grond opgaat

Wat de wet onder eigen gebruik verstaat

De wet kent een beperkt aantal gronden waarop een verhuurder de huur van woonruimte kan opzeggen; dringend eigen gebruik is er één van, en de precieze formulering staat in het Burgerlijk Wetboek. Een verhuurder mag de huur opzeggen als hij de woning zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, na afweging van de belangen van beide partijen, niet gevraagd kan worden de huur voort te zetten, en als de huurder andere passende woonruimte kan krijgen.

In datzelfde artikel staat een zin die voor u als verkopende verhuurder de kern is: vervreemding valt daar niet onder. Verkoop is dus geen eigen gebruik. Wie opzegt om de woning leeg te kunnen verkopen, beroept zich op een grond die de wet daarvoor uitsluit. Een rechter wijst zo'n opzegging in beginsel af.

Eigen gebruik betekent meestal dat u er zelf gaat wonen. De wet rekent er ook een renovatie onder die niet kan doorgaan zolang er iemand woont. Gebruik door een naast familielid kan onder omstandigheden meewegen, maar dat is geen vanzelfsprekendheid. Hoe verder het gebruik van uzelf af staat, hoe zwaarder u het moet onderbouwen.

Wat "dringend" betekent

Dringend gaat niet over haast. Het gaat over noodzaak. U hoeft niet aan te tonen dat u morgen op straat staat, maar wel dat u de woning werkelijk nodig heeft en dat er geen redelijk alternatief is.

Een wens is niet genoeg. Dat u liever in de verhuurde woning woont dan in uw huidige, weegt licht. Dat u door een scheiding, een verhuizing voor werk of een verkoop van uw eigen huis zonder woonruimte komt te zitten, weegt zwaarder. De rechter kijkt naar uw hele situatie: uw inkomen, uw andere woningen, uw gezin en de vraag of u het probleem ook anders had kunnen oplossen.

Financiële redenen kunnen meetellen, maar de lat ligt hoog. Dat een verhuurder wil renoveren of herontwikkelen omdat dat meer oplevert, levert op zichzelf in beginsel nog geen dringend eigen gebruik op. Dat kan anders liggen als de huidige exploitatie structureel niet meer lonend is. Dat de woning bij een hogere huur meer waard is, telt niet.

De drie eisen waar u alle drie aan moet voldoen

De rechter loopt drie punten langs. Faalt u op één ervan, dan wijst hij de vordering af.

• Dringende noodzaak. U maakt aannemelijk dat u de woning werkelijk zelf nodig heeft, om de redenen hierboven. Een verklaring dat u erin wilt, is geen bewijs. Een verkoopakte van uw huidige woning, een echtscheidingsconvenant of een arbeidscontract in een andere stad zijn dat wel.
• Passende woonruimte voor de huurder. U moet laten zien dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen. Passend hangt af van inkomen, gezinssamenstelling en de plek waar de huurder werkt of naar school gaat. In een krappe markt is dit vaak het lastigste punt. Het is niet genoeg om te zeggen dat er huizen te huur staan.
• Belangenafweging. Uw belang wordt afgezet tegen dat van de huurder. Leeftijd, gezondheid, hoe lang iemand er woont en of er kinderen zijn wegen mee. Een huurder van tachtig die veertig jaar in de woning woont, heeft een zwaarder belang dan iemand die er twee jaar geleden tijdelijk introk.

Renovatie als eigen gebruik

Wie de vraag stelt of een renovatie eigen gebruik oplevert, krijgt meestal het antwoord: alleen als de renovatie niet mogelijk is zolang de huur doorloopt. Een nieuwe keuken en badkamer kunnen met een huurder erin. Een sloop of een verbouwing waarbij het pand maanden onbewoonbaar is, in beginsel niet.

Ook hier geldt dezelfde lijn. Dat renovatie rendabeler is dan doorverhuren, maakt de renovatie nog niet noodzakelijk. U moet laten zien dat doorgaan in de huidige staat geen redelijke optie meer is.

Bij een geslaagd beroep op renovatie heeft de huurder recht op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Voor woonruimte geldt daarvoor een wettelijk minimumbedrag dat jaarlijks wordt bijgesteld. Ook bij andere vormen van eigen gebruik kan de rechter zo'n vergoeding opleggen.

Hoe de procedure loopt

U zegt schriftelijk op, per aangetekende brief of deurwaardersexploot, en u noemt de grond. Zonder grond is de opzegging niet geldig. De opzegtermijn voor een verhuurder is minimaal drie maanden en loopt op met een maand per jaar dat de huur duurt, tot maximaal zes maanden.

De huurder hoeft niet akkoord te gaan. Als hij binnen zes weken niet schriftelijk instemt, moet u naar de kantonrechter. Tot de rechter beslist, loopt de huur gewoon door. Hoe lang dat duurt, hangt af van de rechtbank, van de tegenspraak van de huurder en van een eventueel hoger beroep. Houd rekening met een lange doorlooptijd.

Kan een verhuurder een huurder dus zelf uitzetten voor eigen gebruik? Nee. Zonder instemming van de huurder kan alleen een rechter de huur beëindigen en een ontruiming uitspreken. Zelf de sloten vervangen of de huurder onder druk zetten, is in beginsel onrechtmatig en verzwakt uw positie bij diezelfde rechter.

Het risico van een beroep dat niet klopt

Sommige eigenaren overwegen toch op te zeggen wegens eigen gebruik, met het plan na vertrek van de huurder te verkopen. Naast het feit dat de rechter dat in beginsel doorziet, is er een tweede risico. Als achteraf blijkt dat de wil om de woning zelf te gebruiken er niet was, kan de vertrokken huurder schadevergoeding vorderen. De bewijslast ligt dan al snel bij u. Wie de woning na een paar maanden te koop zet, heeft weinig uit te leggen.

Wat dit betekent als u wilt verkopen

Voor de eigenaar die één woning verhuurt en de opbrengst wil vrijmaken, is de conclusie kort. Dringend eigen gebruik is geen route naar een lege woning. U kunt op twee manieren verder.

De eerste is wachten tot de huurder uit zichzelf vertrekt. Dat kan jaren duren en is niet te plannen.

De tweede is verkopen met de huurder erin. Koop breekt geen huur: de huurovereenkomst gaat over op de koper en de huurder merkt er in beginsel alleen van dat hij aan een andere rekening betaalt. U hoeft de huurder vooraf niets te vragen. Wel is het gebruikelijk dat de huurder na de overdracht te horen krijgt wie de nieuwe verhuurder is en waar hij de huur voortaan betaalt.

Wie de woning koopt, erft ook de beperking. Een nieuwe eigenaar kan in beginsel pas drie jaar nadat hij de huurder schriftelijk van zijn eigendom op de hoogte heeft gesteld, opzeggen wegens dringend eigen gebruik. Voor een particuliere koper die er zelf in wil, is dat een forse drempel. Kopers die verhuurde woningen kopen om ze verhuurd te houden, rekenen juist met dat contract.

Een verhuurde woning verkopen zonder de huurder eruit te halen

Als u de woning verhuurd wilt verkopen, is het nuttig om eerst te weten waar u staat. Wat is de huurprijs, sinds wanneer loopt het contract, wat voor contract is het, en zijn er afspraken over onderhoud of over de huurverhoging. Dat zijn de gegevens waar een koper van een verhuurde woning naar kijkt, meer dan naar de staat van de keuken.

Wilt u weten wat uw verhuurde woning in de huidige staat kan opbrengen, dan kunt u de gegevens van het pand en het huurcontract bij ons aanleveren. Een medewerker beoordeelt de situatie en bespreekt met u of een rechtstreekse aankoop, met de huurder erin, voor u een passende weg is. Dat verplicht u tot niets. In dit stadium nemen wij geen contact op met de huurder.