Hoeveel is een verhuurd huis minder waard?
Er circuleren percentages, en die zijn allemaal even onbruikbaar. Het verschil tussen leeg en verhuurd wordt niet bepaald door een vuistregel maar door uw huurcontract.
Waarom een vast percentage niet bestaat
Een koper van een lege woning koopt een plek om te wonen en betaalt wat de markt vraagt. Een koper van een verhuurde woning koopt een kasstroom en rekent terug vanaf het rendement dat hij wil halen.
Dat zijn twee verschillende sommen. Het verschil ertussen is dus geen afslag op één bedrag, maar de uitkomst van een andere berekening. Bij een woning met een hoge huur ten opzichte van de waarde is dat verschil klein. Bij een lage huur is het groot.
Een compleet dossier maakt het verschil kleiner, en daar hoort ook bij wanneer en hoe u uw huurder inlicht.
Drie getallen die allemaal korting heten
Wie gaat zoeken, vindt percentages die niet met elkaar te rijmen zijn. Er zijn namelijk drie getallen in omloop die alle drie korting heten, terwijl ze iets anders meten.
De leegwaarderatio
Een fiscaal getal, afgeleid van de WOZ-waarde, dat bij de inkomstenbelasting hoort. Kijk bij de Belastingdienst na wat er voor uw woning geldt. Het is geen bod, want een koper rekent niet met de WOZ-waarde.
De getaxeerde waarde in verhuurde staat
Het getal waar de bank van uw koper naar kijkt. Een taxateur waardeert de woning zoals zij wordt overgedragen, dus verhuurd. De bank leent tegen dat bedrag en niet tegen de leegwaarde, en dat bepaalt hoeveel eigen geld uw koper moet meebrengen.
Wat een koper werkelijk biedt
Het enige getal dat op uw rekening terechtkomt. Het ligt doorgaans onder de getaxeerde waarde, omdat de koper zijn kosten, zijn rendementseis en zijn risico er nog van aftrekt. Een vuistregel vertelt u niet welk van de drie eronder zit.
De vier factoren die het bepalen
In volgorde van gewicht, zoals een koper er zelf naar kijkt.
De kale huur
De belangrijkste post, en de enige die maandelijks binnenkomt. Servicekosten tellen niet mee, want daar staan kosten tegenover.
De contractvorm
Onbepaalde tijd betekent voor een koper dat hij niet weet wanneer de woning vrijkomt. Een contract met een zicht op een einddatum verandert die rekensom, mits het correct is aangezegd.
Het type huurder en de betaalhistorie
Een huurder die jaren op tijd betaalt, is voor een koper minder risico dan een dossier met achterstanden of lopende conflicten.
De staat van het pand
Onderhoud dat eraan komt, betaalt de koper. Dat trekt hij vooraf van zijn bod af, en meestal ruimer dan het werk werkelijk kost.
Hoe u de som zelf maakt
Neem de kale jaarhuur en haal daar de vaste lasten vanaf die voor rekening van de eigenaar komen: onderhoud, verzekering, eventueel beheer, en een reservering voor leegstand. Wat overblijft is wat het pand netto opbrengt.
Deel dat door het rendement dat kopers in uw segment vragen. De uitkomst is de orde van grootte waar het gesprek over gaat. Het is geen taxatie en het is wel het getal waarmee uw koper begint.
Wilt u die som met voorbeeldbedragen naast de leegwaarde zien, dan staat een uitgewerkt rekenvoorbeeld op een aparte pagina, waarin de contractvorm zwaarder weegt dan de staat van de keuken.
Wat het verschil kleiner maakt
Een compleet dossier. Elke onduidelijkheid wordt door een koper ingeschat, en die inschatting valt zelden in uw voordeel uit.
Dat werkt twee kanten op. Een huur die jaren niet is geïndexeerd, een mondelinge afspraak, een aanzegging die niemand terugvindt: een koper rekent met wat hij kan aantonen. Een gat dat u zelf aanwijst, kost minder dan een gat dat hij vindt.
- Het huurcontract met alle bijlagen en aanvullende afspraken
- De kale huur en de datum van de laatste verhoging
- De hoogte van de waarborgsom
- Het energielabel en de geldigheidsdatum
- Wat er de afgelopen jaren aan onderhoud is gedaan
Hoe een koper naar dezelfde woning kijkt
Op de lijst van die koper staan posten die bij een gewone woningverkoop niet meespelen. Hij gaat er niet zelf wonen, dus geldt voor hem een ander tarief overdrachtsbelasting; kijk bij de Belastingdienst na wat dat nu is.
Een bod is bovendien niet alleen een bedrag maar ook de belofte dat het geld er komt. Vraag dus hoe de koper het financiert en welk voorbehoud eronder staat. Een hoger bod dat halverwege afketst, kost u de maanden die u verhuurd doorloopt.
De uitzondering die vaker voorkomt dan verkopers denken: soms is uw huurder zelf de meest logische koper. Hij woont er al, en voor hem is het geen belegging maar een huis.
Wilt u weten wat uw woning in verhuurde staat kan opbrengen, dan hebben wij het adres, de kale huur en de contractvorm nodig. Een mens beoordeelt elk object eerst voor eigen aankoop.
Veelgestelde vragen
Klopt de vuistregel dat verhuurd ongeveer tien procent minder is?
Nee. Bij een woning met een hoge huur ten opzichte van de waarde kan het verschil klein zijn, bij een lage huur en een contract voor onbepaalde tijd juist fors.
Telt de WOZ-waarde mee bij verhuurd vastgoed?
Voor de belastingheffing wel. Voor wat een koper betaalt niet: die rekent met de huur en niet met de WOZ-waarde.
Is de leegwaarderatio hetzelfde als de korting bij verkoop?
Nee. De leegwaarderatio hoort bij de inkomstenbelasting en werkt vanuit de WOZ-waarde; kijk bij de Belastingdienst na wat voor uw woning geldt. De korting bij verkoop is het verschil tussen wat een bewoner leeg betaalt en wat een belegger verhuurd biedt.
Wordt mijn woning meer waard als de huurder vertrekt?
Leeg brengt een woning doorgaans meer op. Zet daar de maanden zonder huur tegenover en de kans dat het vertrek er niet van komt. Een huurder vertrekt vrijwillig of op een grond die de wet toestaat, en dat laatste is geen snelle route.
Kan ik een taxatie in verhuurde staat laten maken?
Ja, een taxateur kan de woning waarderen zoals zij wordt overgedragen. Dat rapport is vooral van belang voor de financiering van uw koper, want zijn bank leent tegen dat bedrag. Wij taxeren zelf niet.
Verder lezen
Benieuwd wat uw verhuurde woning kan opbrengen?
Postcode en huisnummer is genoeg om te beginnen. Uw huurder merkt er niets van.