Hoeveel is een verhuurd huis minder waard?
Er circuleren percentages, en die zijn allemaal even onbruikbaar. Het verschil tussen leeg en verhuurd wordt niet bepaald door een vuistregel maar door uw huurcontract.
Waarom een vast percentage niet bestaat
Een koper van een lege woning koopt een plek om te wonen en betaalt wat de markt vraagt. Een koper van een verhuurde woning koopt een kasstroom en rekent terug vanaf het rendement dat hij wil halen.
Dat zijn twee verschillende sommen. Het verschil ertussen is dus geen afslag op één bedrag, maar de uitkomst van een andere berekening. Bij een woning met een hoge huur ten opzichte van de waarde is dat verschil klein. Bij een lage huur is het groot.
Een compleet dossier maakt het verschil kleiner, en daar hoort ook bij wanneer en hoe u uw huurder inlicht.
De vier factoren die het bepalen
In volgorde van gewicht, zoals een koper er zelf naar kijkt.
De kale huur
De belangrijkste post, en de enige die maandelijks binnenkomt. Servicekosten tellen niet mee, want daar staan kosten tegenover.
De contractvorm
Onbepaalde tijd betekent voor een koper dat hij niet weet wanneer de woning vrijkomt. Een contract met een zicht op een einddatum verandert die rekensom, mits het correct is aangezegd.
Het type huurder en de betaalhistorie
Een huurder die jaren op tijd betaalt, is voor een koper minder risico dan een dossier met achterstanden of lopende conflicten.
De staat van het pand
Onderhoud dat eraan komt, betaalt de koper. Dat trekt hij vooraf van zijn bod af, en meestal ruimer dan het werk werkelijk kost.
Hoe u de som zelf maakt
Neem de kale jaarhuur en haal daar de vaste lasten vanaf die voor rekening van de eigenaar komen: onderhoud, verzekering, eventueel beheer, en een reservering voor leegstand. Wat overblijft is wat het pand netto opbrengt.
Deel dat door het rendement dat kopers in uw segment vragen. De uitkomst is de orde van grootte waar het gesprek over gaat. Het is geen taxatie en het is wel het getal waarmee uw koper begint.
Wat het verschil kleiner maakt
Een compleet dossier. Elke onduidelijkheid wordt door een koper ingeschat, en die inschatting valt zelden in uw voordeel uit.
- Het huurcontract met alle bijlagen en aanvullende afspraken
- De kale huur en de datum van de laatste verhoging
- De hoogte van de waarborgsom
- Het energielabel en de geldigheidsdatum
- Wat er de afgelopen jaren aan onderhoud is gedaan
Veelgestelde vragen
Klopt de vuistregel dat verhuurd ongeveer tien procent minder is?
Nee. Bij een woning met een hoge huur ten opzichte van de waarde kan het verschil klein zijn, bij een lage huur en een contract voor onbepaalde tijd juist fors.
Telt de WOZ-waarde mee bij verhuurd vastgoed?
Voor de belastingheffing wel. Voor wat een koper betaalt niet: die rekent met de huur en niet met de WOZ-waarde.
Verder lezen
Benieuwd wat uw verhuurde woning kan opbrengen?
Postcode en huisnummer is genoeg om te beginnen. Uw huurder merkt er niets van.