Huurwoning verkopen: welke situatie is de uwe?

De vraag klinkt eenvoudig, maar mensen bedoelen er twee verschillende dingen mee. Verhuurt u een woning en wilt u die verkopen, dan kan dat en vindt u hier de weg. Huurt u zelf en wilt u die woning kopen of doorverkopen, dan gelden andere regels. Deze pagina houdt de twee uit elkaar.

Een straat met eengezinswoningen achter volgroeide bomen.

Eén zoekterm, twee eigenaren

Wie huurwoning verkopen intypt, is meestal een van twee personen. De eerste is eigenaar van een woning waar een huurder in woont. Hij heeft de woning geërfd, is verhuisd en heeft het oude huis aangehouden, of heeft ooit bewust een pand gekocht om te verhuren. Nu wil hij ervan af.

De tweede huurt zelf, vaak van een woningcorporatie, en vraagt zich af of hij die woning kan kopen. Soms is de vraag nog een stap verder: mag ik een gekochte corporatiewoning later weer verkopen, en tegen welke voorwaarden.

De twee situaties hebben één woord gemeen en verder bijna niets. De rest van deze pagina behandelt ze los van elkaar.

Hoort u bij de eerste van die twee, dan gaat uw vraag hierover: wat een verkoop met een zittende huurder kost en oplevert.

U bent eigenaar en verhuurt de woning

Dan mag u verkopen. U heeft daar geen toestemming van uw huurder voor nodig en de huurovereenkomst hoeft niet eerst te eindigen. Bij de overdracht wordt de koper de nieuwe verhuurder. Dat is de regel die bekendstaat als koop breekt geen huur: de huurder houdt zijn contract, zijn huurprijs en zijn bescherming.

Voor u als verkoper betekent dat twee dingen. De groep kopers is kleiner, want wie er zelf wil wonen heeft niets aan een bewoonde woning. En de prijs hangt voor een groot deel af van het huurcontract. Een huurder met een contract voor onbepaalde tijd en een lage huur drukt de waarde meer dan een tijdelijk contract met een marktconforme huur.

Er zijn drie manieren om te verkopen. Openbaar via een makelaar, waarbij uw huurder bezichtigingen moet dulden en de kring van kandidaten beperkt is. Aan de huurder zelf, als die kan en wil kopen. Of rechtstreeks aan een partij die verhuurde woningen koopt, zonder advertentie en zonder bezichtigingen door vreemden.

Wat u eerst op tafel legt

Het huurcontract met bijlagen, de huidige kale huur, de waarborgsom en de afspraken die nooit op papier zijn gezet. Een koper prijst onzekerheid altijd in; een compleet dossier voorkomt dat.

Wat u de huurder vertelt

Dat de woning wordt verkocht, dat het contract ongewijzigd doorloopt en vanaf welke maand hij de huur naar een ander rekeningnummer overmaakt. Meer hoeft niet, en toezeggingen over de verdere toekomst kunt u beter niet doen.

U huurt zelf en wilt de woning kopen

Dan bent u geen verkoper maar een mogelijke koper, en de beslissing ligt bij uw verhuurder. Een particuliere verhuurder mag zelf kiezen of hij aan u verkoopt. Een woningcorporatie verkoopt soms een deel van haar bezit aan zittende huurders, meestal met voorwaarden die bij de aankoop worden vastgelegd.

Die voorwaarden zijn de reden dat de vraag over doorverkopen bestaat. Bij een aantal verkoopregelingen van corporaties geldt dat u de woning bij een latere verkoop eerst aan de corporatie moet aanbieden, of dat een deel van de waardestijging of waardedaling wordt gedeeld. Hoe dat precies zit, staat in uw eigen koopovereenkomst en in de akte. Daar is geen algemene regel voor te geven.

Woont u in een sociale huurwoning en is er geen verkoopaanbod, dan kunt u de woning niet zelf te koop zetten. U bent huurder en geen eigenaar. Wel kunt u uw corporatie vragen of zij de woning wil verkopen; sommige corporaties hebben daar een vast beleid voor.

Waar u verder leest

Deze site is geschreven voor de eerste groep: eigenaren die een verhuurde woning willen verkopen. De pagina's gaan over wat er met het contract gebeurt, hoe lang een huurder mag blijven, wat de verhuurde staat met de prijs doet en hoe u uw huurder informeert.

Bent u huurder en wilt u kopen, dan is uw verhuurder of corporatie het eerste adres. Vraag daar naar het verkoopbeleid en laat een eigen adviseur naar de voorwaarden kijken voordat u tekent.

Eigenaar met huurder: lees over toestemming, contract en prijs
Huurder met koopwens: vraag uw verhuurder naar het verkoopbeleid
Gekochte corporatiewoning: kijk in uw koopakte naar de terugkoop- of aanbiedingsregeling

Veelgestelde vragen

Kan ik mijn huurwoning verkopen zonder de huurder eruit te zetten?

Ja, als u de eigenaar bent. De huurder blijft zitten en de koper neemt het contract over. De verkoop zelf beëindigt de huur niet en dat is ook niet nodig om te kunnen leveren.

Ik huur van een corporatie. Kan ik mijn huurwoning verkopen?

Nee, want u bent geen eigenaar. Wat soms wel kan, is de woning kopen als de corporatie die aanbiedt. Pas daarna is verkoop aan de orde, vaak onder voorwaarden uit de koopakte.

Moet ik als eigenaar de woning eerst aan mijn huurder aanbieden?

In de regel niet. Een voorkeursrecht kan wel voortkomen uit het huurcontract, uit afspraken bij een splitsing of uit gemeentelijke regels. Laat dat nakijken voordat u met een andere koper tekent.

Verder lezen

Mag ik mijn huis verkopen als er een huurder in zit?Ja. Wat de wet regelt, wat uw huurder wel en niet kan, en in welke situaties er een voorkeursrecht speelt.Uw huurder informeren over de verkoopWanneer u het vertelt, wat u vertelt, en hoe u voorkomt dat er onrust ontstaat over iets wat voor de huurder niets verandert.Tijdelijk contract of onbepaalde tijd?Het contracttype bepaalt bij een verhuurde woning meer van de prijs dan de woning zelf. Wat het verschil is en hoe u het meeweegt.Hoe lang mag een huurder blijven na de verkoop?Wat er met het huurcontract gebeurt bij een eigendomsoverdracht, en welke routes er zijn als de woning leeg moet.Hoeveel is een verhuurd huis minder waard?Waarom er geen vast percentage bestaat, welke vier factoren het verschil bepalen, en hoe u de rekensom zelf maakt.Kan een huurder uit de woning worden gezet bij verkoop?Wat er wel en niet kan als de woning van eigenaar wisselt, en wat u uw huurder eerlijk kunt vertellen.Vier routes als er een huurder in uw woning zitVier routes als er een huurder in uw woning zit: wachten op opzegging, uitkopen, zelf terugkeren of verhuurd verkopen. Wat elke route kost en oplevert.Huurbescherming bij verkoop: wat blijft en wat het voor u betekentHuurbescherming verhuist mee naar de koper. Wat het inhoudt, wat er bij de overdracht mee gebeurt en waarom het voor de verkoper vooral de prijs bepaalt.Een verhuurd appartement verkopen: wat er anders is dan bij een huisBij een verhuurd appartement praat de VvE mee. Wat de splitsingsakte over verhuur zegt, hoe servicekosten lopen en welke stukken een koper extra wil zien.Huis verkopen na verhuur: leeg verkopen of eerst opnieuw verhuren?Uw huurder vertrekt of is net weg. Verkoopt u leeg, of verhuurt u opnieuw en verkoopt u verhuurd? Wat elke route doet met opbrengst, tijd en risico.Welke opzeggronden heeft een verhuurder, en waarom verkoop er geen van isDe wet noemt weinig gronden waarop een verhuurder mag opzeggen, en verkoop hoort er niet bij. De gronden op een rij, en hoe smal dringend eigen gebruik is.Beëindigingsovereenkomst met uw huurder: de vrijwillige routeEen huurder kan vrijwillig instemmen met het einde van de huur. Wat in een beëindigingsovereenkomst hoort, waarom hij mag weigeren en dat er geen tarief is.Wat mag een huurder weigeren als u de woning verkoopt?Bezichtigingen, foto's, toegang voor de taxateur, een gesprek met de koper: wat een huurder moet dulden en wat hij mag weigeren als u de woning verkoopt.Waarborgsom en servicekosten als de verhuurde woning van eigenaar wisseltBij een eigenaarswissel gaan de waarborgsom en de servicekosten niet vanzelf mee. Wat er gebeurt en waarom u het vóór de levering schriftelijk vastlegt.Woning verkopen met huurder: wat mag en wat het kostEen woning verkopen met huurder mag zonder toestemming. U leest wat de koper overneemt en wat de drie verkooproutes u kosten aan geld, tijd en zekerheid.Wat is een woning met huurder waard? Een rekenvoorbeeldWat een huis verkopen met huurder aan waarde kost, rekent u zelf uit. Een rekenvoorbeeld met huur, leegwaarde en rendement, stand september 2026.Diplomatenclausule: wat het is en wanneer u er iets aan heeftWat een diplomatenclausule wel en niet regelt als u uw eigen woning tijdelijk verhuurt, wat uw huurder ervan merkt en waar u op let bij verkoop.Huurder uitkopen: hoe een bedrag tot stand komtWat een redelijk huurder uitkopen bedrag is, hangt af van huurverschil, verhuiskosten en ongemak. Zo rekent u uit wanneer een aanbod te hoog of te laag is.Huis verkopen aan huurder: voordat u het voorsteltUw huurder wil de woning misschien kopen. Wat u over de prijs mag voorstellen, en wat u doet als zijn financiering niet rond komt.Huis verkopen terwijl uw huurder weigert te vertrekkenUw huurder weigert te vertrekken. Waarom dat de verkoop niet blokkeert, welke druk niet is toegestaan en welke routes u daarna overhoudt.Huis verhuren of verkopen: wat de twee routes van u vragenVerhuurder blijven of uitstappen? Wat beide routes opleveren en kosten, en waarom u niet hoeft te wachten tot de woning leegkomt.Huis verkopen met huurder: wat zijn uw mogelijkheden?Terug naar het aanvraagformulier.

Benieuwd wat uw verhuurde woning kan opbrengen?

Postcode en huisnummer is genoeg om te beginnen. Uw huurder merkt er niets van.

Woning laten beoordelen