Woning verkopen met huurder: wat mag en wat het kost

Woning verkopen met huurder is een verkoop waarbij het huurcontract meegaat naar de koper. Dat mag in beginsel, zonder toestemming en zonder te wachten tot de huurder vertrekt. Een koper die er zelf wil wonen, kan pas na drie jaar een beroep doen op dringend eigen gebruik. En sinds de Wet betaalbare huur van 1 juli 2024 zijn meer woningen gereguleerd. Daarom is de groep kopers kleiner en ligt de prijs lager. Elke route om daar iets aan te doen kost geld, tijd of zekerheid. Deze pagina zet die rekening naast elkaar, zodat u kunt kiezen voordat u iemand belt.

Bakstenen rijtjeswoning in een rustige straat bij ochtendlicht, met een verlicht raam op de bovenverdieping en een fiets tegen het hek naast de voordeur.

Wat er met uw huurder gebeurt

De koper wordt de nieuwe verhuurder. Dat staat in artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek, beter bekend als "koop breekt geen huur". Huurprijs, opzegtermijn, waarborgsom en de afspraken over onderhoud lopen door. De huurder tekent niets nieuws. Alleen het rekeningnummer waar de huur heen gaat, verandert.

Uit de woning gezet worden bij verkoop kan de huurder in beginsel niet. Verkoop staat niet in het rijtje opzeggingsgronden dat de wet voor woonruimte kent. Wil de koper er zelf gaan wonen, dan kan hij zich pas op dringend eigen gebruik beroepen als hij drie jaar eigenaar is, en ook dan weegt de rechter zijn belang tegen dat van de huurder (artikel 7:274 Burgerlijk Wetboek). Een gezin dat zelf wil wonen, is daarom bijna nooit uw koper. Uw koper is een belegger, een opkoper of de huurder zelf.

Bij een tijdelijk contract ligt het anders. Een tijdelijk contract voor een zelfstandige woning dat vóór 1 juli 2024 is gesloten, eindigt in beginsel op de einddatum, mits de verhuurder dat schriftelijk aanzegt: niet eerder dan drie maanden en niet later dan een maand voor het einde. Blijft die brief uit, dan loopt het contract door voor onbepaalde tijd. Verkoopt u vlak voor de einddatum, dan moet de koper die brief sturen. Leg in de koopakte vast wie dat doet. Nieuwe tijdelijke contracten zijn sinds die datum in de meeste gevallen niet meer mogelijk.

Wilt u de woning juist leeg opleveren, dan vraagt dat de instemming van uw huurder en meestal ook een bedrag waarvoor hij vrijwillig vertrekt.

Drie routes, drie rekeningen

Wie een woning met huurder verkoopt, heeft drie routes. Ze kosten alle drie iets, maar niet hetzelfde.

Verhuurd verkopen aan een belegger of opkoper. De huurder blijft, het contract gaat mee. De prijs ligt onder die van dezelfde woning leeg, omdat de koper niet zelf kan bepalen wat hij ermee doet. Daar staat tegenover dat de huur doorloopt tot de dag van overdracht en dat u niets hoeft uit te kopen, op te knappen of leeg te laten staan.

Uitkopen en leeg verkopen. U spreekt met de huurder een vergoeding en een vertrekdatum af en verkoopt daarna op de gewone markt. Dat levert meestal meer op dan verhuurd verkopen, maar u betaalt de vergoeding, de maanden zonder huur en het opknappen vooraf, zonder dat u zeker weet wat de woning straks opbrengt. De huurder mag het aanbod ook afslaan.

Verkopen aan de huurder. De wet geeft de huurder geen voorkeursrecht, dus u bent hiertoe niet verplicht, tenzij uw contract dat wel afspreekt. Controleer dat eerst. Wil de huurder kopen, dan scheelt dat bezichtigingen en een discussie over de oplevering. Laat de financiering toetsen voordat u over een prijs praat.

Wat een zittende huurder kost aan verkoopprijs

Hoeveel lager de prijs ligt, hangt af van wat elke serieuze koper als eerste uitzoekt.

Wat de kopersgroep helpt: een woning die al verhuurd was toen zij werd verkocht, valt in de regel buiten de opkoopbescherming die veel gemeenten kennen. Een belegger mag haar dan kopen en blijven verhuren. Hoe die regeling precies uitpakt, verschilt per gemeente. Kijk het na voor uw adres.

De huur ten opzichte van de markthuur. Een huur die ver onder de markt ligt, drukt de waarde het meest. De koper zit daar jaren aan vast, want hij mag alleen verhogen binnen de wettelijke grenzen.
De puntentelling. Sinds de Wet betaalbare huur van 1 juli 2024 zijn meer woningen gereguleerd dan daarvoor. Ligt uw huur boven wat de punten toestaan, dan kan de huurder verlaging vragen. Een koper rekent dat risico door in zijn bod.
Contract en woonduur. Een contract voor onbepaalde tijd met een huurder die er tien jaar woont, weegt anders dan een contract van vóór juli 2024 dat over vier maanden afloopt.
De staat van de woning. Achterstallig onderhoud in een verhuurde woning is voor een koper lastiger op te lossen dan in een lege.
De betaalhistorie. Een huurder die twaalf maanden op tijd betaalt, is voor een belegger juist een pluspunt.

Huurder uitkopen: hoe dat gaat en wat u betaalt

Uitkopen is een afspraak, geen recht. U biedt een vergoeding in ruil voor vrijwillig vertrek op een afgesproken datum. De huurder mag nee zeggen zonder reden. Druk zetten werkt tegen u: sinds de Wet goed verhuurderschap uit 2023 kan de gemeente optreden tegen intimidatie, en een huurder die zich onder druk gezet voelt, werkt daarna nergens meer aan mee.

Er bestaat geen wettelijk tarief voor een vrijwillige uitkoop. De verhuiskostenvergoeding uit de wet geldt bij renovatie, niet bij verkoop. Het bedrag is dus onderhandeling. De huurder weegt mee wat een vergelijkbare woning elders kost, of die er überhaupt is, en hoe lang hij er woont. Hoe groter het gat tussen zijn huidige huur en de markt, hoe duurder het vertrek.

Tel bij de vergoeding de rest op: de maanden zonder huurinkomsten tussen vertrek en overdracht, het opknappen na jaren verhuur, de kosten van een verkoop op de gewone markt en de kans dat die verkoop langer duurt dan u dacht. Zet dat totaal naast het verschil tussen leeg en verhuurd verkopen. Bij een huurder die rond de markthuur betaalt en toch al weg wilde, wint uitkopen vaak. Bij een huurder met een lage huur die goed zit, zelden.

Komt u tot een afspraak, zet die dan op papier: vertrekdatum, bedrag, moment van betalen, de staat waarin wordt opgeleverd en de afwikkeling van de waarborgsom. Betaal bij sleuteloverdracht, of in twee delen.

De andere kosten die u niet mag vergeten

Ook bij verhuurd verkopen loopt een rekening. Deze posten komen bij elke route terug.

Uw hypotheek. Lost u af binnen een rentevaste periode, dan kan de bank een vergoeding rekenen. Vraag dat vooraf na. Het bedrag verschilt per bank en per contract.
De notaris. Bij een verkoop "kosten koper" betaalt de koper de leveringsakte en de overdrachtsbelasting. De doorhaling van uw eigen hypotheek betaalt u zelf. Welk tarief overdrachtsbelasting voor de koper geldt, hangt af van wie er koopt. Dat is een vraag voor de notaris.
Het energielabel. Bij overdracht is in beginsel een geldig label verplicht. Heeft u er geen, dan laat u er een opmaken.
De makelaar. Verkoopt u op de open markt, dan spreekt u een courtage af. Er is geen vast tarief. Bij een rechtstreekse verkoop aan één koper kunt u een makelaar inschakelen, maar het hoeft niet.
Leegstand. Kiest u voor uitkopen, kijk dan uw opstalverzekering na. Veel verzekeraars willen weten dat een woning leegstaat en stellen dan voorwaarden.

Wat u de huurder moet vertellen

Vooraf om toestemming vragen hoeft niet. De wet verplicht de huurder wel om bij een voorgenomen verkoop gelegenheid te geven tot bezichtiging (artikel 7:223 Burgerlijk Wetboek), op redelijke voorwaarden: op afspraak, niet elke dag, niet op elk uur. Een huurder die alles weigert, komt die verplichting niet na. Maar afdwingen kost tijd en goodwill, en beide heeft u nodig.

Vertel het daarom eerder dan strikt nodig is, en doe dat goed. Een huurder die via de buren hoort dat het huis te koop staat, werkt niet mee. Een huurder die weet dat er aan zijn contract niets verandert, meestal wel. Bij verhuurd verkopen aan één koper is één bezichtiging genoeg. Dat is voor de huurder het grote verschil met een verkoop op de open markt, waar foto's op de huizensites staan en onbekenden door zijn woning lopen.

Na de overdracht meldt de nieuwe eigenaar zich bij de huurder. Gebruikelijk is een gezamenlijke brief van u en de koper met de naam van de nieuwe verhuurder, het rekeningnummer, de ingangsdatum en het aanspreekpunt voor onderhoud. De waarborgsom verrekent u bij de notaris met de koper. Zet dat in de koopakte, anders krijgt de huurder aan het einde van de huur een probleem met wie hem moet terugbetalen.

Wat wij van u nodig hebben

Wij kopen verhuurde woningen rechtstreeks van eigenaren. Daarvoor beoordelen wij eerst de woning en het contract. U helpt die beoordeling met deze stukken:

Ontbreekt er iets, dan kunt u toch een aanvraag doen. Het weegt wel mee. Een koper die niet weet wat de huurder betaalt en of dat mag, rekent dat risico door.

het huurcontract met bijlagen en latere wijzigingen
een overzicht van de huurbetalingen over de laatste twaalf maanden
de laatste huurverhogingsbrief
de hoogte van de waarborgsom en waar die staat
de gegevens voor de puntentelling: oppervlakte, energielabel, WOZ-waarde, voorzieningen
bij een appartement de VvE-stukken en de maandelijkse bijdrage
lopende klachten of geschillen met de huurder of bij de Huurcommissie

Hoe een rechtstreekse verkoop verloopt

U doet een aanvraag met het adres, de huurprijs en het soort contract. Een mens bekijkt de woning en het contract en belt u als er vragen zijn. Past de woning bij ons, dan ontvangt u een voorstel met de voorwaarden erbij. Past ze niet, dan hoort u dat ook, met de reden. Neemt u het voorstel aan, dan legt de notaris de afspraken vast en bepaalt u in overleg de overdrachtsdatum. De huurder blijft zitten, de huur loopt door tot de overdracht en wij informeren daarna samen met u de huurder.

Niet elke woning past bij ons. Een lopend geschil, een onduidelijk contract of een huur die ver boven de puntengrens ligt, beoordelen wij anders dan een schoon dossier. Dat zeggen we dan ook.

Wilt u weten wat uw verhuurde woning in deze staat voor een rechtstreekse koper waard is, stuur dan de gegevens van de woning en het huurcontract in. U zit nergens aan vast en u beslist zelf of u verder wilt.

Veelgestelde vragen

Wat gebeurt er met de huurder als het huis wordt verkocht?

De huurder blijft zitten en de koper wordt de nieuwe verhuurder. Huurprijs, opzegtermijn, waarborgsom en de afspraken over onderhoud lopen door, want koop breekt geen huur (artikel 7:226 Burgerlijk Wetboek). De huurder tekent niets nieuws, alleen het rekeningnummer waar de huur heen gaat verandert, en na de overdracht ontvangt hij gebruikelijk een gezamenlijke brief van u en de koper met de nieuwe gegevens.

Kan de huurder uit de woning worden gezet bij verkoop?

Nee, in beginsel niet, want verkoop is geen wettelijke opzeggingsgrond voor woonruimte. Wil de koper er zelf gaan wonen, dan kan hij zich pas op dringend eigen gebruik beroepen als hij drie jaar eigenaar is, en ook dan weegt de rechter zijn belang tegen dat van de huurder. Bij een tijdelijk contract voor een zelfstandige woning van vóór 1 juli 2024 ligt het anders: dat eindigt in beginsel op de einddatum, mits de verhuurder dat tijdig schriftelijk aanzegt.

Wat zijn de rechten van een huurder als de woning wordt verkocht?

De rechten van de huurder veranderen niet door de verkoop. Huurbescherming, de grens aan de jaarlijkse huurverhoging, het recht op onderhoud en de gang naar de Huurcommissie blijven bestaan, en de koper kan alleen wat u ook kon: de huur verhogen binnen de regels en opzeggen op een grond die de wet noemt. De huurder moet wel op redelijke voorwaarden gelegenheid geven tot bezichtiging (artikel 7:223 Burgerlijk Wetboek), op afspraak en niet op elk uur.

Hoe kan ik mijn huurder uitkopen bij de verkoop van mijn woning?

Uitkopen is een vrijwillige afspraak: u biedt een vergoeding in ruil voor vertrek op een afgesproken datum, en de huurder mag zonder reden weigeren. Er bestaat geen wettelijk tarief, dus het bedrag is onderhandeling, waarbij de huurder meeweegt wat een vergelijkbare woning elders kost en hoe lang hij er woont. Zet de afspraak op papier met vertrekdatum, bedrag, moment van betalen, staat van oplevering en de afwikkeling van de waarborgsom.

Verder lezen

Mag ik mijn huis verkopen als er een huurder in zit?Ja. Wat de wet regelt, wat uw huurder wel en niet kan, en in welke situaties er een voorkeursrecht speelt.Uw huurder informeren over de verkoopWanneer u het vertelt, wat u vertelt, en hoe u voorkomt dat er onrust ontstaat over iets wat voor de huurder niets verandert.Tijdelijk contract of onbepaalde tijd?Het contracttype bepaalt bij een verhuurde woning meer van de prijs dan de woning zelf. Wat het verschil is en hoe u het meeweegt.Hoe lang mag een huurder blijven na de verkoop?Wat er met het huurcontract gebeurt bij een eigendomsoverdracht, en welke routes er zijn als de woning leeg moet.Hoeveel is een verhuurd huis minder waard?Waarom er geen vast percentage bestaat, welke vier factoren het verschil bepalen, en hoe u de rekensom zelf maakt.Kan een huurder uit de woning worden gezet bij verkoop?Wat er wel en niet kan als de woning van eigenaar wisselt, en wat u uw huurder eerlijk kunt vertellen.Vier routes als er een huurder in uw woning zitVier routes als er een huurder in uw woning zit: wachten op opzegging, uitkopen, zelf terugkeren of verhuurd verkopen. Wat elke route kost en oplevert.Huurwoning verkopen: welke situatie is de uwe?Bedoelt u de woning die u verhuurt, of de woning die u zelf huurt? Het antwoord verschilt sterk. Wat er in beide gevallen kan, en waar u dan begint.Huurbescherming bij verkoop: wat blijft en wat het voor u betekentHuurbescherming verhuist mee naar de koper. Wat het inhoudt, wat er bij de overdracht mee gebeurt en waarom het voor de verkoper vooral de prijs bepaalt.Een verhuurd appartement verkopen: wat er anders is dan bij een huisBij een verhuurd appartement praat de VvE mee. Wat de splitsingsakte over verhuur zegt, hoe servicekosten lopen en welke stukken een koper extra wil zien.Huis verkopen na verhuur: leeg verkopen of eerst opnieuw verhuren?Uw huurder vertrekt of is net weg. Verkoopt u leeg, of verhuurt u opnieuw en verkoopt u verhuurd? Wat elke route doet met opbrengst, tijd en risico.Welke opzeggronden heeft een verhuurder, en waarom verkoop er geen van isDe wet noemt weinig gronden waarop een verhuurder mag opzeggen, en verkoop hoort er niet bij. De gronden op een rij, en hoe smal dringend eigen gebruik is.Beëindigingsovereenkomst met uw huurder: de vrijwillige routeEen huurder kan vrijwillig instemmen met het einde van de huur. Wat in een beëindigingsovereenkomst hoort, waarom hij mag weigeren en dat er geen tarief is.Wat mag een huurder weigeren als u de woning verkoopt?Bezichtigingen, foto's, toegang voor de taxateur, een gesprek met de koper: wat een huurder moet dulden en wat hij mag weigeren als u de woning verkoopt.Waarborgsom en servicekosten als de verhuurde woning van eigenaar wisseltBij een eigenaarswissel gaan de waarborgsom en de servicekosten niet vanzelf mee. Wat er gebeurt en waarom u het vóór de levering schriftelijk vastlegt.Wat is een woning met huurder waard? Een rekenvoorbeeldWat een huis verkopen met huurder aan waarde kost, rekent u zelf uit. Een rekenvoorbeeld met huur, leegwaarde en rendement, stand september 2026.Diplomatenclausule: wat het is en wanneer u er iets aan heeftWat een diplomatenclausule wel en niet regelt als u uw eigen woning tijdelijk verhuurt, wat uw huurder ervan merkt en waar u op let bij verkoop.Huurder uitkopen: hoe een bedrag tot stand komtWat een redelijk huurder uitkopen bedrag is, hangt af van huurverschil, verhuiskosten en ongemak. Zo rekent u uit wanneer een aanbod te hoog of te laag is.Huis verkopen aan huurder: voordat u het voorsteltUw huurder wil de woning misschien kopen. Wat u over de prijs mag voorstellen, en wat u doet als zijn financiering niet rond komt.Huis verkopen terwijl uw huurder weigert te vertrekkenUw huurder weigert te vertrekken. Waarom dat de verkoop niet blokkeert, welke druk niet is toegestaan en welke routes u daarna overhoudt.Huis verhuren of verkopen: wat de twee routes van u vragenVerhuurder blijven of uitstappen? Wat beide routes opleveren en kosten, en waarom u niet hoeft te wachten tot de woning leegkomt.Huis verkopen met huurder: wat zijn uw mogelijkheden?Terug naar het aanvraagformulier.

Benieuwd wat uw verhuurde woning kan opbrengen?

Postcode en huisnummer is genoeg om te beginnen. Uw huurder merkt er niets van.

Woning laten beoordelen