Huis verkopen met huurder: wat zijn uw mogelijkheden?

Mag u een huis verkopen met een huurder erin?

Ja. U bent eigenaar en u mag uw eigendom verkopen, ook als er iemand woont met een lopend huurcontract. Uw huurder kan de verkoop niet blokkeren.

Wat de wet regelt, is dat de huurder er niet op achteruit gaat. Bij overdracht gaat de huurovereenkomst over op de koper: dezelfde huurprijs, dezelfde afspraken, dezelfde huurbescherming. Dat beginsel heet koop breekt geen huur, en het is precies de reden dat een koper de huursituatie meeweegt in zijn prijs.

In bijzondere situaties kunnen er wel extra regels spelen, bijvoorbeeld bij splitsing van een gebouw in appartementsrechten of wanneer er in het huurcontract zelf iets is afgesproken. Laat dat nakijken voordat u tekent.

Wat gebeurt er met het huurcontract na verkoop?

De koper wordt van rechtswege de nieuwe verhuurder. Er hoeft geen nieuw contract te komen en uw huurder hoeft niets te ondertekenen. Praktisch verandert er voor hem in de eerste plaats iets in de administratie: aan wie hij de huur betaalt en bij wie hij een storing meldt.

Drie dingen verdienen aandacht omdat ze niet vanzelf goed gaan. De waarborgsom: leg schriftelijk vast wie hem aan het einde van de huur terugbetaalt en verreken hem bij de overdracht. De servicekosten: spreek af wie over welke periode afrekent. En de afspraken die nooit op papier zijn gezet, zoals dat de huurder de tuin bijhoudt of zelf de schuur heeft gebouwd. Zet die vóór de levering op papier, in het belang van uw huurder en van uzelf.

Hoe lang mag de huurder na verkoop blijven?

Zolang zijn huurovereenkomst loopt. De verkoop verandert de looptijd niet en verkort de opzegtermijnen niet.

Bij een contract voor onbepaalde tijd ligt er geen einddatum. De nieuwe eigenaar kan alleen opzeggen op de gronden die de wet noemt, en wil hij er zelf gaan wonen, dan geldt na een eigendomsoverdracht een wachttijd voordat hij zich op dringend eigen gebruik kan beroepen. Een koper die u belooft dat de huurder er snel uit is, vertelt niet het hele verhaal.

Bij een tijdelijk contract hangt het af van het type woonruimte, van de datum waarop het contract is gesloten en van de vraag of het einde correct is aangezegd. De regels daarvoor zijn de laatste jaren gewijzigd. Reken pas met een leegkomende woning nadat iemand uw contract heeft nagekeken.

Hoeveel is een woning met huurder waard?

Minder dan dezelfde woning leeg. Dat komt doordat de groep kopers kleiner is: wie er zelf wil wonen kan er niet in, dus blijft een groep beleggers over die rekent met huuropbrengst en rendement.

Hoeveel minder hangt vooral af van het contract en van de huurhoogte. Ligt uw huur ver onder wat er in de markt gevraagd wordt, dan drukt dat de waarde, want de koper neemt die lage huur over. Is er zicht op een moment waarop de woning leeg kan komen, dan telt de leegwaarde zwaarder mee. Een vast percentage bestaat niet, en wie u er zonder uw contract gezien te hebben toch een noemt, doet een gok.

Welke verkooproutes heeft u?

Drie, en ze verdelen tijd, opbrengst en zekerheid anders.

Moet de huurder meewerken aan bezichtigingen?

Dat is geen vanzelfsprekendheid. Of een huurder bezichtigingen moet toelaten hangt af van wat er in het huurcontract staat; veel contracten bevatten daar een bepaling over, andere niet. In de praktijk komt het erop neer dat het zonder medewerking van uw huurder moeizaam wordt.

Dat is een van de redenen waarom eigenaren bij een bewoonde woning voor een rechtstreekse verkoop kiezen. Zonder openbaar bezichtigingstraject hoeft u niets te vragen en merkt uw huurder pas iets van de verkoop op het moment dat u het hem vertelt.

Wanneer informeert u de huurder?

Er is geen wettelijk voorgeschreven moment. Verkoopt u openbaar, dan ziet uw huurder de advertentie, dus vertel het vóór de publicatie. Verkoopt u rechtstreeks, dan kunt u wachten tot er een afspraak ligt en iets vertellen dat vaststaat in plaats van een plan dat nog kan wijzigen.

Houd de mededeling feitelijk: dat de woning is verkocht, per welke datum de overdracht is, wie de nieuwe verhuurder wordt en dat de huurovereenkomst ongewijzigd doorloopt. Voeg toe waar hij vanaf welke maand de huur naartoe overmaakt. Doe geen toezeggingen over de verdere toekomst, want die heeft u niet in de hand.