Huurbescherming in de vrije sector: wat wel en niet geldt

Wie één woning verhuurt en ervan af wil, stuit meestal op dezelfde vraag. Mag ik de huur opzeggen om leeg te verkopen? In de vrije sector is het antwoord in beginsel nee. Huurbescherming hangt niet af van de hoogte van de huur, maar van het soort contract en van de wet. Hieronder staat wat dat voor u betekent als eigenaar. Dit artikel is algemene informatie en geen juridisch advies. Laat uw eigen situatie beoordelen door een jurist voordat u stappen zet.

Een rij bakstenen rijtjeswoningen in een Nederlandse straat in de vroege ochtend, met hoge ramen en voordeuren. In een van de erkers hangt een klein bordje.

Vrije sector zegt iets over de prijs, niet over de bescherming

In hoofdlijnen valt een woning in de vrije sector als de kale aanvangshuur boven de liberalisatiegrens ligt en de woning volgens het puntenstelsel ook boven die grens uitkomt. De regels voor die indeling zijn in 2024 gewijzigd; laat bij twijfel nakijken in welk segment uw woning valt. De grens wordt elk jaar per 1 januari opnieuw vastgesteld. Het actuele bedrag vindt u bij de Rijksoverheid. Het gaat om de huur bij de start van het contract, niet om wat de huurder nu betaalt.

Boven die grens bent u vrijer in de huurprijs. De jaarlijkse verhoging is wel wettelijk gemaximeerd. Dat maximum wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld. Het percentage dat nu geldt, staat bij de Rijksoverheid. De huurder kan de aanvangshuur meestal binnen zes maanden na het begin van het contract laten toetsen bij de Huurcommissie, om te controleren of de woning terecht in de vrije sector zit. Die termijn kan afhangen van wanneer het contract is gesloten.

Wat de vrije sector niet regelt, is de bescherming bij opzegging. Die staat in het Burgerlijk Wetboek en geldt voor sociale en geliberaliseerde huur in beginsel even sterk. Een huurder met een hoge huur heeft bij opzegging dezelfde positie als een huurder met een lage huur.

Meer daarover staat bij Mag ik de huur opzeggen om leeg te verkopen?.

Hoe lang de bescherming duurt

Zolang het contract loopt. Een contract voor onbepaalde tijd loopt door tot een van beide partijen rechtsgeldig opzegt, en voor de verhuurder is dat aan strenge regels gebonden. Sinds 1 juli 2024 is het vaste contract weer de norm door de Wet vaste huurcontracten. Nieuwe tijdelijke contracten mogen alleen nog voor bepaalde groepen, zoals studenten of een huurder die tijdelijk elders werkt.

Een tijdelijk contract dat vóór die datum is gesloten, valt onder overgangsrecht. Zo'n contract eindigt op de afgesproken einddatum, mits u de huurder daar schriftelijk aan herinnert in de periode van drie tot één maand voor het einde. Vergeet u dat, dan loopt het contract in beginsel voor onbepaalde tijd door en heeft de huurder volledige bescherming.

Wat u als verhuurder wel en niet kunt

Opzeggen kan alleen op de gronden die in de wet staan. Verkoop staat daar niet bij. Dringend eigen gebruik wel, maar de rechter weegt dan uw belang tegen dat van de huurder. Wie de woning net gekocht heeft, kan deze grond meestal pas gebruiken drie jaar nadat de huurder schriftelijk van de eigendomsoverdracht op de hoogte is gesteld.

De opzegtermijn voor de verhuurder is minimaal drie maanden. Daar komt een maand bij voor elk jaar dat de huurder in de woning woont, tot maximaal zes maanden. Stemt de huurder niet schriftelijk in met de opzegging, dan moet u naar de rechter. Tot die uitspraak loopt de huur gewoon door.

Wat wel kan: een afspraak maken. Een huurder mag vrijwillig vertrekken, eventueel tegen een vergoeding. De huurder mag dat aanbod ook afslaan. Druk zetten helpt zelden en kan tegen u werken.

Wanneer huurbescherming niet of beperkt geldt

Niet elke bewoner heeft dezelfde positie. Bij gebruik dat naar zijn aard van korte duur is, zoals een vakantiewoning of een wisselwoning tijdens een verbouwing, geldt de bescherming meestal niet. Verhuurt u een kamer in de woning waar u zelf woont, dan kunt u in de eerste negen maanden opzeggen zonder de gewone gronden. Ook bij een diplomatenclausule, waarbij u uw eigen woning tijdelijk verhuurt en zelf terugkeert, kan het contract eindigen, maar de voorwaarden zijn nauw.

Wat er op papier staat, is niet beslissend. Een rechter kijkt naar de feitelijke situatie. Een contract dat "tijdelijk" heet maar niet aan de wettelijke eisen voldoet, wordt in beginsel behandeld als een vast contract.

Wat dit betekent als u wilt verkopen

Koop breekt geen huur. Verkoopt u de woning, dan gaat het huurcontract over op de koper, met dezelfde huurprijs, dezelfde afspraken en dezelfde huurder. U heeft in beginsel geen toestemming van de huurder nodig om te verkopen. Controleer wel of uw huurcontract of gemeentelijke regels beperkingen bevatten. De huurder informeren is wel verstandig, en na de overdracht moet de huurder weten aan wie de huur voortaan wordt betaald.

U heeft dus twee routes. Leeg verkopen betekent wachten tot de huurder zelf vertrekt of een vrijwillige afspraak maken. Verhuurd verkopen betekent dat de koper een belegger is die de huurder overneemt. Voor de huurder verandert er dan weinig: de huurder woont door, met het contract dat er al was.

Wij kopen verhuurde woningen rechtstreeks van eigenaren, met de huurder erin. In dit traject zijn er geen openbare bezichtigingen en hoeft u de huurder niet te vragen om te vertrekken. Wilt u weten of uw woning in aanmerking komt, vul dan het formulier in. Een mens beoordeelt uw aanvraag en laat u weten wat wij kunnen doen.

Verder lezen

Mag ik mijn huis verkopen als er een huurder in zit?Ja. Wat de wet regelt, wat uw huurder wel en niet kan, en in welke situaties er een voorkeursrecht speelt.Uw huurder informeren over de verkoopWanneer u het vertelt, wat u vertelt, en hoe u voorkomt dat er onrust ontstaat over iets wat voor de huurder niets verandert.Tijdelijk contract of onbepaalde tijd?Het contracttype bepaalt bij een verhuurde woning meer van de prijs dan de woning zelf. Wat het verschil is en hoe u het meeweegt.Hoe lang mag een huurder blijven na de verkoop?Wat er met het huurcontract gebeurt bij een eigendomsoverdracht, en welke routes er zijn als de woning leeg moet.Hoeveel is een verhuurd huis minder waard?Waarom er geen vast percentage bestaat, welke vier factoren het verschil bepalen, en hoe u de rekensom zelf maakt.Kan een huurder uit de woning worden gezet bij verkoop?Wat er wel en niet kan als de woning van eigenaar wisselt, en wat u uw huurder eerlijk kunt vertellen.Vier routes als er een huurder in uw woning zitVier routes als er een huurder in uw woning zit: wachten op opzegging, uitkopen, zelf terugkeren of verhuurd verkopen. Wat elke route kost en oplevert.Huurwoning verkopen: welke situatie is de uwe?Bedoelt u de woning die u verhuurt, of de woning die u zelf huurt? Het antwoord verschilt sterk. Wat er in beide gevallen kan, en waar u dan begint.Huurbescherming bij verkoop: wat blijft en wat het voor u betekentHuurbescherming verhuist mee naar de koper. Wat het inhoudt, wat er bij de overdracht mee gebeurt en waarom het voor de verkoper vooral de prijs bepaalt.Een verhuurd appartement verkopen: wat er anders is dan bij een huisBij een verhuurd appartement praat de VvE mee. Wat de splitsingsakte over verhuur zegt, hoe servicekosten lopen en welke stukken een koper extra wil zien.Huis verkopen na verhuur: leeg verkopen of eerst opnieuw verhuren?Uw huurder vertrekt of is net weg. Verkoopt u leeg, of verhuurt u opnieuw en verkoopt u verhuurd? Wat elke route doet met opbrengst, tijd en risico.Welke opzeggronden heeft een verhuurder, en waarom verkoop er geen van isDe wet noemt weinig gronden waarop een verhuurder mag opzeggen, en verkoop hoort er niet bij. De gronden op een rij, en hoe smal dringend eigen gebruik is.Beëindigingsovereenkomst met uw huurder: de vrijwillige routeEen huurder kan vrijwillig instemmen met het einde van de huur. Wat in een beëindigingsovereenkomst hoort, waarom hij mag weigeren en dat er geen tarief is.Wat mag een huurder weigeren als u de woning verkoopt?Bezichtigingen, foto's, toegang voor de taxateur, een gesprek met de koper: wat een huurder moet dulden en wat hij mag weigeren als u de woning verkoopt.Waarborgsom en servicekosten als de verhuurde woning van eigenaar wisseltBij een eigenaarswissel gaan de waarborgsom en de servicekosten niet vanzelf mee. Wat er gebeurt en waarom u het vóór de levering schriftelijk vastlegt.Woning verkopen met huurder: wat mag en wat het kostEen woning verkopen met huurder mag zonder toestemming. U leest wat de koper overneemt en wat de drie verkooproutes u kosten aan geld, tijd en zekerheid.Wat is een woning met huurder waard? Een rekenvoorbeeldWat een huis verkopen met huurder aan waarde kost, rekent u zelf uit. Een rekenvoorbeeld met huur, leegwaarde en rendement, stand september 2026.Diplomatenclausule: wat het is en wanneer u er iets aan heeftWat een diplomatenclausule wel en niet regelt als u uw eigen woning tijdelijk verhuurt, wat uw huurder ervan merkt en waar u op let bij verkoop.Huurder uitkopen: hoe een bedrag tot stand komtWat een redelijk huurder uitkopen bedrag is, hangt af van huurverschil, verhuiskosten en ongemak. Zo rekent u uit wanneer een aanbod te hoog of te laag is.Huis verkopen aan huurder: voordat u het voorsteltUw huurder wil de woning misschien kopen. Wat u over de prijs mag voorstellen, en wat u doet als zijn financiering niet rond komt.Huis verkopen terwijl uw huurder weigert te vertrekkenUw huurder weigert te vertrekken. Waarom dat de verkoop niet blokkeert, welke druk niet is toegestaan en welke routes u daarna overhoudt.Huis verhuren of verkopen: wat de twee routes van u vragenVerhuurder blijven of uitstappen? Wat beide routes opleveren en kosten, en waarom u niet hoeft te wachten tot de woning leegkomt.Dringend eigen gebruik: wanneer die grond opgaatWat dringend eigen gebruik inhoudt, welke drie eisen de rechter stelt en waarom verkoop er nooit onder valt. Voor verhuurders die hun huurwoning kwijt willen.Huis verkopen met huurder: wat zijn uw mogelijkheden?Terug naar het aanvraagformulier.

Benieuwd wat uw verhuurde woning kan opbrengen?

Postcode en huisnummer is genoeg om te beginnen. Uw huurder merkt er niets van.

Woning laten beoordelen