Wat mag een huurder weigeren als u de woning verkoopt?

Een huurder heeft recht op rustig woongenot en hoeft niet in te stemmen met de verkoop. Daartussen ligt een grijs gebied: bezichtigingen, foto's van de woonkamer, een taxateur aan de deur. Deze pagina zet op een rij wat een huurder moet dulden, wat hij mag weigeren en waar de grens ligt.

Twee mensen in een lege woonkamer, de een wijst naar het plafond.

Dulden en meewerken zijn twee verschillende dingen

Het onderscheid dat alles bepaalt, is dat tussen dulden en meewerken. Dulden betekent: verdragen dat iets gebeurt. Meewerken betekent: zelf iets doen. De wet legt een huurder op een paar punten een duldplicht op. Een plicht om actief mee te werken aan uw verkoop staat er niet in, tenzij u die samen in het huurcontract heeft afgesproken.

Wat een huurder in elk geval moet dulden: dat u de woning verkoopt, dat er een nieuwe eigenaar komt, en dat er dringende reparaties worden uitgevoerd. Wat hij niet hoeft: verhuizen, tekenen, een ander contract accepteren of de woning openstellen voor iedereen die komt kijken.

Weigert hij inderdaad te verhuizen, dan kunt u nog steeds verkopen, en die route staat bij verkopen terwijl uw huurder blijft zitten.

Bezichtigingen

Dit is het punt waar het in de praktijk om draait. De wet zegt niets over bezichtigingen bij verkoop. Alles hangt daarom af van het huurcontract en van redelijkheid.

Met een bepaling in het contract

Veel modelcontracten bevatten een clausule dat de huurder bij verkoop bezichtigingen toelaat op redelijke tijden, na aankondiging. Staat zo'n bepaling erin, dan mag u een bezichtiging vragen en moet de huurder er in beginsel aan meewerken. Maar redelijk blijft de maatstaf. Een paar vaste momenten per week, aangekondigd, onder begeleiding, met de huurder erbij als hij dat wil. Een open huis met tientallen belangstellenden, of een makelaar die op elk moment wil langskomen, valt daar niet onder.

Zonder bepaling

Staat er niets over in het contract, dan kunt u een bezichtiging alleen vragen. De huurder mag nee zeggen. Rechters hebben in enkele gevallen geoordeeld dat een huurder op grond van redelijkheid en billijkheid een beperkt aantal bezichtigingen moet toestaan, maar dat is geen vaste regel en zeker geen recht waar u op kunt bouwen. In deze situatie is de verstandigste route een afspraak: weinig momenten, goed gepland, en iets terug voor de moeite.

Foto's, de taxateur en de bouwkundige

Foto's van het interieur zijn foto's van het privéleven van de huurder. Zijn meubels, zijn boeken, zijn kinderkamer. Daar heeft u zijn toestemming voor nodig, en hij mag die weigeren of voorwaarden stellen, zoals dat persoonlijke spullen niet in beeld komen. Foto's van de buitenkant zijn een ander verhaal, maar ook daar geldt: overleg werkt beter dan overvallen.

Een taxateur moet de woning van binnen zien voor een volwaardig taxatierapport. Een bouwkundige ook. Zonder contractbepaling mag de huurder ook hen de deur wijzen. Meestal lukt het wel met een enkele afspraak, want het gaat om één bezoek van een professional, niet om een stroom belangstellenden. Zeg dat er ook bij.

Een bord in de tuin of aan de gevel is een klassiek twistpunt. De huurder huurt de hele woning, inclusief de buitenkant, en kan bezwaar maken tegen een bord dat de aandacht op zijn woning vestigt. Vraag het, en accepteer een nee.

Toegang tot de woning

Dat u eigenaar bent, geeft u geen sleutelrecht. U komt de woning alleen binnen met toestemming van de huurder, behalve bij een noodgeval zoals een lekkage of brand. Binnenkomen zonder toestemming, ook met uw eigen sleutel, is huisvredebreuk.

Wat de huurder wél moet gedogen, is de uitvoering van dringende werkzaamheden aan de woning, zoals het herstel van een lekkend dak of een kapotte cv-ketel. Ook daarvoor kondigt u aan, en ook daar geldt dat u het op een redelijk moment doet. Voor renovatie gelden aparte regels: u doet een redelijk voorstel en de huurder moet dat aanvaarden als het aan de wettelijke eisen voldoet.

Noodgeval: toegang zonder toestemming, met melding achteraf
Dringende reparatie: aankondigen, huurder moet gelegenheid geven
Inspectie van de staat van onderhoud: op afspraak, met redelijke tussenpozen
Bezichtiging voor verkoop: alleen met toestemming of op grond van het contract

Meewerken aan de verkoop zelf

Hier is de lijst kort: de huurder mag bijna alles weigeren. Hij hoeft geen verklaring te tekenen over de huurprijs of de staat van de woning. Hij hoeft niet met de koper te praten. Hij hoeft geen nieuw contract te accepteren, ook niet als het hetzelfde is als het oude. Hij hoeft niet te verhuizen, en hij hoeft niet te reageren op een aanbod om te vertrekken.

Wat de huurder niet kan: de verkoop tegenhouden. Hij kan geen geld eisen om de overdracht door te laten gaan, en hij kan niet weigeren aan de nieuwe eigenaar te betalen zodra hij daar schriftelijk over is geïnformeerd. De verkoop is uw beslissing, en de wet beschermt de huurder tegen de gevolgen, niet tegen de verkoop zelf.

Wilt u bewijs voor een koper over de huursituatie, gebruik dan uw eigen administratie: het contract, de betalingen, de laatste huurverhoging. Daar heeft u de huurder niet voor nodig.

Wat in de praktijk werkt

Bijna elke weigering komt voort uit twee dingen: de huurder is verrast, of hij is bang dat hij eruit moet. Beide kunt u wegnemen. Vertel zelf dat u verkoopt, voordat de huurder het van een makelaar of een buurman hoort. Leg uit dat zijn contract meegaat. Stel daarna een beperkt aantal bezoekmomenten voor, met een einde in zicht.

En bedenk welke koper u zoekt. Een koper die de woning in verhuurde staat koopt, wil de woning doorgaans één keer zien, soms twee keer, en heeft geen behoefte aan een wekelijkse stroom kijkers. Dat maakt het gesprek met uw huurder een stuk eenvoudiger dan bij een openbare verkoop.

Veelgestelde vragen

Mag ik zonder de huurder de woning laten bezichtigen als ik zelf een sleutel heb?

Nee. U komt de woning alleen binnen met toestemming van de huurder, behalve bij een noodgeval. Een eigen sleutel verandert daar niets aan.

Wat als de huurder elke bezichtiging weigert en er staat wel een clausule in het contract?

Dan schendt de huurder een afspraak en kunt u hem daar schriftelijk op aanspreken. In het uiterste geval kan de rechter hem verplichten mee te werken. Meestal is een redelijk voorstel met vaste momenten sneller en goedkoper.

Kan de huurder eisen dat ik niet verkoop?

Nee. De verkoop is uw beslissing. De huurder houdt zijn contract en zijn huurbescherming, en dat is de bescherming die de wet hem geeft.

Verder lezen

Mag ik mijn huis verkopen als er een huurder in zit?Ja. Wat de wet regelt, wat uw huurder wel en niet kan, en in welke situaties er een voorkeursrecht speelt.Uw huurder informeren over de verkoopWanneer u het vertelt, wat u vertelt, en hoe u voorkomt dat er onrust ontstaat over iets wat voor de huurder niets verandert.Tijdelijk contract of onbepaalde tijd?Het contracttype bepaalt bij een verhuurde woning meer van de prijs dan de woning zelf. Wat het verschil is en hoe u het meeweegt.Hoe lang mag een huurder blijven na de verkoop?Wat er met het huurcontract gebeurt bij een eigendomsoverdracht, en welke routes er zijn als de woning leeg moet.Hoeveel is een verhuurd huis minder waard?Waarom er geen vast percentage bestaat, welke vier factoren het verschil bepalen, en hoe u de rekensom zelf maakt.Kan een huurder uit de woning worden gezet bij verkoop?Wat er wel en niet kan als de woning van eigenaar wisselt, en wat u uw huurder eerlijk kunt vertellen.Vier routes als er een huurder in uw woning zitVier routes als er een huurder in uw woning zit: wachten op opzegging, uitkopen, zelf terugkeren of verhuurd verkopen. Wat elke route kost en oplevert.Huurwoning verkopen: welke situatie is de uwe?Bedoelt u de woning die u verhuurt, of de woning die u zelf huurt? Het antwoord verschilt sterk. Wat er in beide gevallen kan, en waar u dan begint.Huurbescherming bij verkoop: wat blijft en wat het voor u betekentHuurbescherming verhuist mee naar de koper. Wat het inhoudt, wat er bij de overdracht mee gebeurt en waarom het voor de verkoper vooral de prijs bepaalt.Een verhuurd appartement verkopen: wat er anders is dan bij een huisBij een verhuurd appartement praat de VvE mee. Wat de splitsingsakte over verhuur zegt, hoe servicekosten lopen en welke stukken een koper extra wil zien.Huis verkopen na verhuur: leeg verkopen of eerst opnieuw verhuren?Uw huurder vertrekt of is net weg. Verkoopt u leeg, of verhuurt u opnieuw en verkoopt u verhuurd? Wat elke route doet met opbrengst, tijd en risico.Welke opzeggronden heeft een verhuurder, en waarom verkoop er geen van isDe wet noemt weinig gronden waarop een verhuurder mag opzeggen, en verkoop hoort er niet bij. De gronden op een rij, en hoe smal dringend eigen gebruik is.Beëindigingsovereenkomst met uw huurder: de vrijwillige routeEen huurder kan vrijwillig instemmen met het einde van de huur. Wat in een beëindigingsovereenkomst hoort, waarom hij mag weigeren en dat er geen tarief is.Waarborgsom en servicekosten als de verhuurde woning van eigenaar wisseltBij een eigenaarswissel gaan de waarborgsom en de servicekosten niet vanzelf mee. Wat er gebeurt en waarom u het vóór de levering schriftelijk vastlegt.Woning verkopen met huurder: wat mag en wat het kostEen woning verkopen met huurder mag zonder toestemming. U leest wat de koper overneemt en wat de drie verkooproutes u kosten aan geld, tijd en zekerheid.Wat is een woning met huurder waard? Een rekenvoorbeeldWat een huis verkopen met huurder aan waarde kost, rekent u zelf uit. Een rekenvoorbeeld met huur, leegwaarde en rendement, stand september 2026.Diplomatenclausule: wat het is en wanneer u er iets aan heeftWat een diplomatenclausule wel en niet regelt als u uw eigen woning tijdelijk verhuurt, wat uw huurder ervan merkt en waar u op let bij verkoop.Huurder uitkopen: hoe een bedrag tot stand komtWat een redelijk huurder uitkopen bedrag is, hangt af van huurverschil, verhuiskosten en ongemak. Zo rekent u uit wanneer een aanbod te hoog of te laag is.Huis verkopen aan huurder: voordat u het voorsteltUw huurder wil de woning misschien kopen. Wat u over de prijs mag voorstellen, en wat u doet als zijn financiering niet rond komt.Huis verkopen terwijl uw huurder weigert te vertrekkenUw huurder weigert te vertrekken. Waarom dat de verkoop niet blokkeert, welke druk niet is toegestaan en welke routes u daarna overhoudt.Huis verhuren of verkopen: wat de twee routes van u vragenVerhuurder blijven of uitstappen? Wat beide routes opleveren en kosten, en waarom u niet hoeft te wachten tot de woning leegkomt.Huis verkopen met huurder: wat zijn uw mogelijkheden?Terug naar het aanvraagformulier.

Benieuwd wat uw verhuurde woning kan opbrengen?

Postcode en huisnummer is genoeg om te beginnen. Uw huurder merkt er niets van.

Woning laten beoordelen