Een verhuurd appartement verkopen: wat er anders is dan bij een huis

Drie partijen in plaats van twee

Bij een eengezinswoning heeft u te maken met uw huurder en met de koper. Bij een appartement komt daar de VvE bij. U bent niet alleen eigenaar van uw appartementsrecht, u bent ook lid van de vereniging die het gebouw beheert. Die vereniging beslist over onderhoud, over de bijdrage die u betaalt en over wat er in het gebouw wel en niet mag.

De koper wordt automatisch lid zodra hij eigenaar wordt. Hij erft daarmee de staat van het gebouw, het spaarsaldo van de vereniging en de besluiten die al genomen zijn. Een koper van een verhuurd appartement rekent dus met twee dossiers tegelijk: dat van de huurder en dat van de VvE.

Wat de splitsingsakte over verhuur zegt

De splitsingsakte en het reglement dat erbij hoort, bepalen wat u met uw appartement mag doen. In veel aktes staat over verhuur niets bijzonders en is het toegestaan. In andere staat dat een eigenaar de VvE moet informeren, dat de huurder een verklaring moet tekenen waarin hij het reglement aanvaardt, of dat bepaalde vormen van verhuur niet mogen.

Voor een koper is dit een van de eerste dingen die hij naleest. Verhuurt u in strijd met de akte, dan koopt hij een conflict. Verhuurt u binnen de regels en heeft de VvE de huurder op de hoogte, dan is er niets aan de hand. Weet u niet zeker hoe het zit, zoek dan de akte op voordat u de woning aanbiedt. Die ligt bij de notaris die de splitsing heeft gedaan en meestal ook bij de beheerder.

Servicekosten: twee stromen die door elkaar lopen

Bij een verhuurd appartement bestaan er twee soorten servicekosten en ze zijn niet hetzelfde. De eerste is de bijdrage die u als eigenaar aan de VvE betaalt voor onderhoud, verzekering en reservering. De tweede is het bedrag dat uw huurder boven op de kale huur betaalt voor zaken die u voor hem regelt, zoals schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimte of energie.

Een koper wil beide kennen. De VvE-bijdrage is een vaste last die van zijn rendement afgaat. De servicekosten van de huurder moeten jaarlijks worden afgerekend, en een achterstallige afrekening is een schuld die de koper overneemt. Zorg dat de laatste afrekening is gedaan en dat u kunt laten zien welke kosten aan de huurder worden doorberekend.

Wat een koper van een verhuurd appartement extra wil zien

Naast het huurcontract, de kale huur en de waarborgsom vraagt een koper bij een appartement om de stukken hieronder. Wie ze klaar heeft liggen, verkoopt sneller en krijgt minder aftrek voor onzekerheid.

Wat het doet met de prijs

De verhuurde staat drukt de waarde van een appartement om dezelfde reden als bij een huis: de groep kopers is kleiner en de prijs volgt de huuropbrengst in plaats van de leegwaarde. De VvE voegt daar een tweede laag aan toe. Een vereniging met een gevuld reservefonds en een actueel onderhoudsplan geeft de koper rust. Een vereniging die slapend is, geen plan heeft of een groot onderhoudsproject voor de boeg heeft, kost punten.

U kunt aan de VvE weinig veranderen in de tijd die u heeft voor de verkoop. Wat u wel kunt, is de stukken compleet en actueel aanleveren, zodat de koper niet hoeft te gokken. Gokken doet hij altijd in zijn eigen voordeel.