Waarborgsom en servicekosten als de verhuurde woning van eigenaar wisselt

Wat er bij de overdracht automatisch overgaat, en wat niet

De wet bepaalt dat bij verkoop de rechten en plichten uit het huurcontract overgaan op de koper, voor zover ze rechtstreeks te maken hebben met het gebruik van de woning tegen betaling. De huurprijs, de huurbescherming, de onderhoudsplicht: dat gaat allemaal mee. Daar hoeft niemand iets voor te tekenen.

Alles wat daar niet rechtstreeks onder valt, gaat niet automatisch over. Een huurachterstand van vóór de levering blijft van u, tenzij u die aan de koper overdraagt. Een afspraak die u ooit mondeling met de huurder maakte, kent de koper niet. En over de waarborgsom bestaat juridisch geen eenduidig antwoord op de vraag of de plicht tot terugbetaling vanzelf bij de koper terechtkomt. Juist daarom regelt u dat zelf.

De waarborgsom

De huurder heeft aan het begin van de huur een bedrag bij u gestort als zekerheid. Aan het einde van de huur heeft hij dat terug te krijgen, minus wat er terecht op wordt ingehouden. De vraag is van wie hij het terugkrijgt als u dan geen eigenaar meer bent.

De servicekosten

Betaalt uw huurder naast de kale huur een voorschot voor servicekosten, dan moet dat elk jaar worden afgerekend tegen de werkelijke kosten. De verhuurder is verplicht daar jaarlijks een overzicht van te geven, binnen een wettelijke termijn na afloop van het jaar. Bij een overdracht midden in het jaar ontstaat de vraag wie dat doet voor het lopende jaar.

Er zijn twee gangbare oplossingen. U rekent zelf af tot de leveringsdatum, en de koper doet de rest van het jaar. Of de koper doet het hele jaar en u draagt uw administratie, de ontvangen voorschotten en de betaalde facturen aan hem over, met een verrekening op de nota. Beide werken, zolang het op papier staat en de huurder weet wie hij straks een overzicht mag verwachten.

Een oude afrekening die nog openstaat, is een schuld of een vordering die de koper niet vanzelf overneemt. Heeft de huurder te veel voorschot betaald, dan wil hij dat terug van u. Heeft hij te weinig betaald, dan is het aan u om dat vóór de levering te innen of over te dragen. Een koper die een verhuurde woning koopt, vraagt hier standaard naar.

De huur van de maand van levering

Huur wordt meestal vooruit betaald. Levert u op de vijftiende, dan heeft de huurder de hele maand al aan u betaald terwijl de koper vanaf de zestiende verhuurder is. De notaris verrekent dat op de nota van afrekening naar rato van de dagen. Dat gaat vanzelf, mits de notaris de huurgegevens heeft.

Belangrijker is het bericht aan de huurder. Zolang de huurder niet schriftelijk over de nieuwe eigenaar is geïnformeerd, mag hij bevrijdend aan u blijven betalen. Stuur daarom vóór de eerste huurdatum na de levering een gezamenlijke brief: wie de nieuwe verhuurder is, vanaf wanneer, naar welk rekeningnummer, en bij wie hij storingen meldt. Twee aparte brieven met verschillende data zijn een bron van verwarring.

Wat u vóór de levering op papier zet

Dit hoort in de koopovereenkomst of in een bijlage die de notaris kent. Kort en compleet.

• De hoogte van de waarborgsom, of er iets op is ingehouden, en dat hij via de nota naar de koper gaat
• Dat de koper de terugbetaling van de waarborgsom aan de huurder overneemt
• De servicekosten: het voorschot, de periode waarover u afrekent en wie het lopende jaar afrondt
• Overdracht van de administratie: facturen, meterstanden, ontvangen voorschotten
• Verrekening van de huur van de leveringsmaand naar rato
• Wat er gebeurt met een huurachterstand van vóór de levering
• Een gezamenlijke brief aan de huurder, met de datum van verzending