Vier routes als er een huurder in uw woning zit

Zit er een huurder in uw woning, dan hebt u vier routes. Wachten tot hij zelf opzegt, hem uitkopen, zelf terugkeren en later leeg verkopen, of verkopen aan een partij die verhuurd koopt. Ze verschillen in wat ze opleveren, hoe lang ze duren en hoeveel u in de hand hebt. Hieronder staan ze naast elkaar, met de regels die voor alle vier gelden. Wij zijn die vierde route, niet de enige.

Bakstenen rijtjeswoning in ochtendlicht, de gordijnen zijn dicht en er staat een fiets tegen de gevel naast de voordeur.

Mag u verkopen terwijl de huurder erin woont

In beginsel wel. Het huurcontract hoort bij de woning, niet bij u. Verkoopt u, dan wordt de koper de nieuwe verhuurder met dezelfde afspraken: huurprijs, opzegtermijn, bijzondere bedingen. Dit staat in artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek en heet in de volksmond "koop breekt geen huur". U hoeft de huurder dus niet eerst weg te krijgen om te kunnen verkopen.

Andersom geldt hetzelfde: verkoop is geen reden om de huur op te zeggen. De wet kent voor woonruimte een beperkt rijtje opzeggingsgronden, en verkoop staat daar niet tussen. Bij de grond "dringend eigen gebruik" staat zelfs uitdrukkelijk dat verkoop daar niet onder valt. Een huurder die betaalt en zich aan het contract houdt, kunt u dus niet laten vertrekken omdat u wilt verkopen. De koper kan dat na de overdracht evenmin.

Uitzonderingen bestaan, maar ze zijn smal. Een tijdelijk contract dat vóór 1 juli 2024 is gesloten, eindigt op de afgesproken datum, mits u het einde tijdig en op de juiste manier heeft aangezegd. Sinds die datum zijn nieuwe tijdelijke contracten voor zelfstandige woningen in de meeste gevallen niet meer toegestaan. Verhuurt u een deel van uw eigen woning, of met een diplomatenclausule omdat u zelf tijdelijk elders woont, dan gelden weer andere regels. Twijfelt u over uw contract, laat het dan nakijken voordat u een koper zoekt. Dat voorkomt dat u een koper iets belooft wat het contract niet toestaat.

Gaat het om een appartement in plaats van een eengezinswoning, kijk dan bij wat er bij een verhuurd appartement anders loopt.

Wat merkt uw huurder ervan

Bij de overdracht zelf verandert er voor de huurder één ding: de huur gaat naar een andere rekening. Contract, huurprijs, waarborgsom en de afspraken over onderhoud lopen door. De koper mag de huur niet zomaar verhogen. De gewone regels voor huurverhoging gelden ook voor hem.

Vóór de overdracht kan de huurder wel wat merken, en dat hangt sterk af van de route die u kiest. Bij verkoop via een makelaar betekent dat meestal foto's op de huizensites, een bord in de tuin en meerdere bezichtigingen door onbekenden. Wat u daarbij van uw huurder aan medewerking mag vragen, hangt af van uw contract en van wat redelijk is. Overleg werkt in de praktijk beter dan afdwingen. Bij een rechtstreekse verkoop is er meestal één bezichtiging, op een moment dat de huurder schikt.

Moet u het uw huurder vertellen

Vooraf bent u in beginsel niet verplicht uw plannen te melden. Controleer wel eerst uw huurcontract. Sommige contracten bevatten een voorkeursrecht: dan moet u de woning eerst aan de huurder aanbieden voordat u naar een ander mag. Staat dat erin, dan bepaalt het de volgorde van uw hele verkoop.

Na de overdracht moet de huurder weten aan wie hij betaalt. Gebruikelijk is een gezamenlijke brief van de oude en de nieuwe eigenaar met daarin de naam van de nieuwe verhuurder, het rekeningnummer, de ingangsdatum en het aanspreekpunt voor onderhoud en storingen. Spreek met de koper ook af hoe de waarborgsom overgaat, en zet dat in dezelfde brief. Dan is er later geen discussie over wie de borg moet terugbetalen.

Ons advies: vertel het eerder dan strikt nodig is. Een huurder die uw plannen ontdekt via een verkoopbord of een advertentie, wordt wantrouwend. Dat wantrouwen kost u medewerking op het moment dat u die het hardst nodig heeft.

Uw vier opties

Wachten tot de huurder zelf vertrekt. Een lege woning levert meestal meer op dan een verhuurde. Het nadeel is dat u bij een contract voor onbepaalde tijd niet bepaalt wanneer dat moment komt. Dat kan volgend jaar zijn, of over tien jaar. In de tussentijd blijft u verantwoordelijk voor onderhoud, verzekering en alles wat bij verhuren hoort.

Verkopen aan uw huurder. Vaak de eenvoudigste route. De huurder kent de woning, er komt niemand anders over de vloer en de huurvraag lost zichzelf op. Vraag het gewoon. Laat de huurder wel eerst zijn financiering toetsen voordat u over een prijs praat. Anders praat u weken over een koop die niet rond kan komen.

Verhuurd verkopen via een makelaar. De kopers zijn dan beleggers. Het voordeel is dat meerdere partijen kunnen bieden. De nadelen: openbare bezichtigingen, uw huurder in de etalage, bieders die een voorbehoud van financiering maken, en een doorlooptijd die u niet in de hand heeft. Reken erop dat kopers het huurcontract, de betaalhistorie en de afspraken over servicekosten willen zien voordat ze bieden.

Rechtstreeks verkopen aan een opkoper zoals wij. Geen openbare bezichtigingen, één beoordeling en uw huurder hoeft maar één keer geïnformeerd te worden. Wees hierbij realistisch over de prijs. Een verhuurde woning is voor iedere koper minder waard dan een lege, omdat hij niet kan kiezen wat hij ermee doet. Hoeveel dat scheelt, hangt af van de huurprijs, het soort contract en hoe lang de huurder er al woont. Dat geldt ook bij ons. En wij beoordelen elke woning eerst; niet elke woning past bij ons.

Huurder uitkopen: hoe dat werkt

Uitkopen is een afspraak, geen recht. U biedt de huurder een vergoeding in ruil voor het beëindigen van de huur op een afgesproken datum. De huurder mag nee zeggen, zonder reden. Zegt hij ja, leg dan alles vast in een beëindigingsovereenkomst: de opleverdatum, het bedrag, het moment van uitbetaling (gebruikelijk bij sleuteloverdracht), de staat waarin de woning wordt opgeleverd en de afwikkeling van de waarborgsom.

Er is voor deze situatie geen wettelijk tarief. Wat een redelijk bedrag is, hangt af van het verschil tussen de huidige huur en wat de huurder elders kwijt is, en van hoe lang hij er woont. Zet geen druk. Sinds de Wet goed verhuurderschap uit 2023 kan een gemeente optreden tegen verhuurders die huurders intimideren, en een huurder die zich onder druk gezet voelt, werkt daarna nergens meer aan mee.

Bedenk ook of uitkopen wel nodig is. Een belegger wil vaak juist een zittende huurder die netjes betaalt. Dan geeft u geld uit aan iets wat de koper niet vraagt.

Wat u klaarlegt voordat u een koper zoekt

Iedere serieuze koper, ook wij, wil dezelfde stukken zien. Het huurcontract met bijlagen. Een overzicht van de huurbetalingen van het afgelopen jaar. De brieven over huurverhogingen. De hoogte van de waarborgsom en waar die staat. Het energielabel. Bij een appartement de stukken van de vereniging van eigenaren. En een eerlijke lijst van bekende gebreken en lopende klachten van de huurder. Hoe completer dit ligt, hoe minder vragen er achteraf komen.

Zo verloopt een verkoop aan ons

U vult het formulier in met het adres, de huurprijs en het soort contract. Iemand van ons beoordeelt de woning en de huursituatie, en belt u als er vragen zijn. Past de woning bij ons, dan ontvangt u een voorstel met de voorwaarden erbij. Past ze niet, dan hoort u dat ook, met de reden. Gaat u akkoord, dan regelt de notaris de overdracht en informeren wij samen met u de huurder.

Wilt u weten of uw verhuurde woning bij ons past, vul dan het formulier in. U zit nergens aan vast, en u hoort van ons ook wat wij niet voor u kunnen doen.

Veelgestelde vragen

Hoe verkoop ik mijn huis met huurders erin?

U kunt de woning verkopen terwijl de huurder erin woont, want het huurcontract gaat over op de koper. U heeft vier opties: wachten tot de huurder zelf vertrekt, verkopen aan uw huurder, verhuurd verkopen via een makelaar aan beleggers, of rechtstreeks verkopen aan een opkoper. Controleer eerst uw huurcontract op een voorkeursrecht en leg het contract, de betaalhistorie en het energielabel klaar.

Wat zijn de rechten van een huurder als het huis wordt verkocht?

De huurder houdt bij verkoop dezelfde rechten als daarvoor, omdat het huurcontract met de woning meegaat naar de koper. Huurprijs, opzegtermijn, waarborgsom en de afspraken over onderhoud blijven gelden, en de nieuwe eigenaar mag de huur niet zomaar verhogen. Staat er een voorkeursrecht in het contract, dan moet u de woning eerst aan de huurder aanbieden.

Kan ik mijn huurders uitzetten als ik mijn huis verkoop?

Nee, verkoop is geen wettelijke grond om de huur van woonruimte op te zeggen, ook niet onder de noemer dringend eigen gebruik. Een huurder die betaalt en zich aan het contract houdt, hoeft niet te vertrekken, en de koper kan dat na de overdracht evenmin afdwingen. Een tijdelijk contract van vóór 1 juli 2024 eindigt wel op de afgesproken datum, mits tijdig en juist aangezegd, dus laat uw contract bij twijfel door een adviseur nakijken.

Hoe kan ik huurders uitkopen bij de verkoop van mijn pand?

U biedt de huurder een vergoeding voor het beëindigen van de huur op een afgesproken datum, en de huurder mag zonder reden weigeren. Zegt de huurder ja, leg dan opleverdatum, bedrag, moment van uitbetaling, staat van oplevering en afwikkeling van de waarborgsom vast in een beëindigingsovereenkomst. Er is geen wettelijk tarief, zet geen druk op de huurder, en bedenk eerst of uitkopen nodig is, want een belegger wil vaak juist een zittende huurder die netjes betaalt.

Verder lezen

Mag ik mijn huis verkopen als er een huurder in zit?Ja. Wat de wet regelt, wat uw huurder wel en niet kan, en in welke situaties er een voorkeursrecht speelt.Uw huurder informeren over de verkoopWanneer u het vertelt, wat u vertelt, en hoe u voorkomt dat er onrust ontstaat over iets wat voor de huurder niets verandert.Tijdelijk contract of onbepaalde tijd?Het contracttype bepaalt bij een verhuurde woning meer van de prijs dan de woning zelf. Wat het verschil is en hoe u het meeweegt.Hoe lang mag een huurder blijven na de verkoop?Wat er met het huurcontract gebeurt bij een eigendomsoverdracht, en welke routes er zijn als de woning leeg moet.Hoeveel is een verhuurd huis minder waard?Waarom er geen vast percentage bestaat, welke vier factoren het verschil bepalen, en hoe u de rekensom zelf maakt.Kan een huurder uit de woning worden gezet bij verkoop?Wat er wel en niet kan als de woning van eigenaar wisselt, en wat u uw huurder eerlijk kunt vertellen.Huurwoning verkopen: welke situatie is de uwe?Bedoelt u de woning die u verhuurt, of de woning die u zelf huurt? Het antwoord verschilt sterk. Wat er in beide gevallen kan, en waar u dan begint.Huurbescherming bij verkoop: wat blijft en wat het voor u betekentHuurbescherming verhuist mee naar de koper. Wat het inhoudt, wat er bij de overdracht mee gebeurt en waarom het voor de verkoper vooral de prijs bepaalt.Een verhuurd appartement verkopen: wat er anders is dan bij een huisBij een verhuurd appartement praat de VvE mee. Wat de splitsingsakte over verhuur zegt, hoe servicekosten lopen en welke stukken een koper extra wil zien.Huis verkopen na verhuur: leeg verkopen of eerst opnieuw verhuren?Uw huurder vertrekt of is net weg. Verkoopt u leeg, of verhuurt u opnieuw en verkoopt u verhuurd? Wat elke route doet met opbrengst, tijd en risico.Welke opzeggronden heeft een verhuurder, en waarom verkoop er geen van isDe wet noemt weinig gronden waarop een verhuurder mag opzeggen, en verkoop hoort er niet bij. De gronden op een rij, en hoe smal dringend eigen gebruik is.Beëindigingsovereenkomst met uw huurder: de vrijwillige routeEen huurder kan vrijwillig instemmen met het einde van de huur. Wat in een beëindigingsovereenkomst hoort, waarom hij mag weigeren en dat er geen tarief is.Wat mag een huurder weigeren als u de woning verkoopt?Bezichtigingen, foto's, toegang voor de taxateur, een gesprek met de koper: wat een huurder moet dulden en wat hij mag weigeren als u de woning verkoopt.Waarborgsom en servicekosten als de verhuurde woning van eigenaar wisseltBij een eigenaarswissel gaan de waarborgsom en de servicekosten niet vanzelf mee. Wat er gebeurt en waarom u het vóór de levering schriftelijk vastlegt.Woning verkopen met huurder: wat mag en wat het kostEen woning verkopen met huurder mag zonder toestemming. U leest wat de koper overneemt en wat de drie verkooproutes u kosten aan geld, tijd en zekerheid.Wat is een woning met huurder waard? Een rekenvoorbeeldWat een huis verkopen met huurder aan waarde kost, rekent u zelf uit. Een rekenvoorbeeld met huur, leegwaarde en rendement, stand september 2026.Diplomatenclausule: wat het is en wanneer u er iets aan heeftWat een diplomatenclausule wel en niet regelt als u uw eigen woning tijdelijk verhuurt, wat uw huurder ervan merkt en waar u op let bij verkoop.Huurder uitkopen: hoe een bedrag tot stand komtWat een redelijk huurder uitkopen bedrag is, hangt af van huurverschil, verhuiskosten en ongemak. Zo rekent u uit wanneer een aanbod te hoog of te laag is.Huis verkopen aan huurder: voordat u het voorsteltUw huurder wil de woning misschien kopen. Wat u over de prijs mag voorstellen, en wat u doet als zijn financiering niet rond komt.Huis verkopen terwijl uw huurder weigert te vertrekkenUw huurder weigert te vertrekken. Waarom dat de verkoop niet blokkeert, welke druk niet is toegestaan en welke routes u daarna overhoudt.Huis verhuren of verkopen: wat de twee routes van u vragenVerhuurder blijven of uitstappen? Wat beide routes opleveren en kosten, en waarom u niet hoeft te wachten tot de woning leegkomt.Huis verkopen met huurder: wat zijn uw mogelijkheden?Terug naar het aanvraagformulier.

Benieuwd wat uw verhuurde woning kan opbrengen?

Postcode en huisnummer is genoeg om te beginnen. Uw huurder merkt er niets van.

Woning laten beoordelen