Beëindigingsovereenkomst met uw huurder: de vrijwillige route

Wilt u de woning leeg en heeft u geen wettelijke opzeggrond, dan blijft één route over: de huurder stemt zelf in met het einde van de huur. Die afspraak legt u vast in een beëindigingsovereenkomst. Hieronder staat wat erin hoort, waar de huurder ja of nee op mag zeggen, en wat de wet er wel en niet over regelt.

Twee mensen aan een keukentafel met een document tussen hen in.

Een afspraak, geen recht

De wet staat toe dat verhuurder en huurder de huur samen beëindigen. Dat heet beëindiging met wederzijds goedvinden. Er is geen opzegtermijn, geen grond en geen rechter voor nodig. Er is wel iets anders voor nodig: de huurder moet het willen.

De huurder mag weigeren, en hij hoeft daar geen reden voor te geven. Hij mag ook een tegenvoorstel doen, bedenktijd vragen of een adviseur meenemen. Druk zetten is geen optie. Sinds de Wet goed verhuurderschap kan een gemeente optreden tegen verhuurders die huurders intimideren, en een huurder die zich onder druk gezet voelt, tekent niets meer. Rechters kijken bovendien kritisch of een huurder echt en ondubbelzinnig heeft ingestemd; een vage toezegging in de gang telt niet.

Wat u de huurder biedt in ruil voor zijn instemming, bepaalt u samen. Meestal is dat een vergoeding en tijd om iets anders te vinden. Soms is het hulp bij het zoeken, of het overnemen van verhuiskosten. De vorm is vrij, zolang alles op papier komt.

Of leeg opleveren wel de moeite is, hangt af van de koper die u zoekt; een overzicht staat bij de opties die u heeft als u met een huurder verkoopt.

Wat er in de overeenkomst hoort

Een goede beëindigingsovereenkomst is kort en concreet. De tabel zet de onderdelen op een rij die er in elk geval in horen, en waarom ze ertoe doen.

Onderdeel	Wat u vastlegt	Waarom het ertoe doet
Opleverdatum	De dag waarop de huur eindigt en de sleutels worden overgedragen, met een tijdstip	Zonder datum is er geen einde. Een koper die leeg wil kopen, wil deze datum zwart op wit zien
Vergoeding	Het bedrag, het moment van betaling en de voorwaarde waaraan de betaling is gekoppeld	Gebruikelijk is betaling bij de sleuteloverdracht, niet ervoor. Wie vooruitbetaalt, heeft geen middel meer als de huurder toch blijft
Staat van oplevering	Leeg, schoon, zonder inboedel, en wat er met eigen aanpassingen van de huurder gebeurt	Voorkomt discussie over een keuken, laminaat of een schuur die de huurder zelf heeft geplaatst
Waarborgsom	Het bedrag, wat erop wordt ingehouden en wanneer de rest wordt terugbetaald	De borg en de vergoeding lopen anders door elkaar. Apart benoemen houdt beide zuiver
Eindinspectie	Een gezamenlijke inspectie met verslag en meterstanden, vóór de sleuteloverdracht	Het verslag is het bewijs bij een geschil over schade of energiekosten
Uitschrijving	De toezegging van de huurder dat hij zich per de opleverdatum uitschrijft op het adres	Een huurder die ingeschreven blijft staan, geeft problemen bij gemeente, toeslagen en de koper
Wat er gebeurt als de huurder niet vertrekt	Dat de huur dan alsnog eindigt op de afgesproken dag en dat de vergoeding vervalt	Zonder deze zin moet u bij vertraging alsnog naar de rechter voor ontruiming, met de overeenkomst als bewijs

De vergoeding: er is geen wettelijk tarief

Voor een vrijwillige beëindiging bestaat geen wettelijk vastgesteld bedrag. Er is geen tabel, geen percentage en geen richtlijn van de overheid. De verhuiskostenvergoeding die de wet kent, hoort bij een opzegging wegens dringend eigen gebruik of renovatie, niet bij deze route. In onderhandelingen wordt dat minimum wel vaak als vertrekpunt genoemd, maar het bindt niemand.

Wat de hoogte in de praktijk bepaalt, is wat de huurder verliest. Het verschil tussen zijn huidige huur en wat hij elders kwijt is, en voor hoeveel jaar. Hoe lang hij er woont en wat hij zelf in de woning heeft gestoken. De kosten van verhuizen en opnieuw inrichten. En de vraag of hij eigenlijk al van plan was te vertrekken, want dan is de vergoeding vooral een steuntje in de rug.

Bedenk of het bedrag opweegt tegen wat een lege woning u extra oplevert. Een koper die verhuurde woningen koopt, wil vaak juist een huurder die netjes betaalt. In dat geval geeft u geld uit aan iets wat de koper niet vraagt. Laat de huurder zelf nagaan wat de vergoeding voor zijn belastingen en toeslagen betekent; dat is niet uw verantwoordelijkheid, maar het voorkomt dat hij zich later bekocht voelt.

Het moment tegenover de verkoop

Sluit de overeenkomst voordat u de woning als leeg te koop zet. Een koper die op een lege oplevering rekent, wil de getekende beëindigingsovereenkomst in het dossier zien. Beloof geen lege levering op een datum die u niet in de hand heeft. Vertrekt de huurder toch niet, dan moet u naar de kantonrechter voor een ontruiming, en die tijd valt in de periode waarin u al aan de koper gebonden bent.

Twee werkbare volgordes. U tekent eerst met de huurder, wacht tot de sleutels binnen zijn en verkoopt daarna leeg. Of u verkoopt in verhuurde staat en laat de koper zelf beslissen of hij een afspraak met de huurder wil maken. Wat daartussen zit, verkopen als leeg terwijl de huurder er nog woont, is de variant waar de meeste ongelukken gebeuren.

Waar het misgaat

De fouten in deze overeenkomsten zijn steeds dezelfde. Ze zijn eenvoudig te voorkomen als u ze kent.

Een mondelinge toezegging van de huurder die later anders wordt uitgelegd
Vooruitbetaling van de vergoeding, waarna het vertrek uitblijft
Een opleverdatum die niet vaststaat, zoals 'zodra ik iets heb gevonden'
Geen woord over de waarborgsom, zodat borg en vergoeding door elkaar gaan lopen
Een nieuw huurcontract of een tijdelijke verlenging die als beëindiging wordt gepresenteerd, met een huurder die daardoor rechten verliest zonder het te weten
Druk, herhaalde bezoeken of onjuiste informatie over de rechten van de huurder

Laat de tekst nakijken

Een beëindigingsovereenkomst hoeft niet langs de notaris. Wel verstandig is dat een jurist of een ervaren verhuurmakelaar de tekst naleest voordat er getekend wordt, en dat de huurder de kans krijgt hetzelfde te doen. Een overeenkomst die beide partijen begrijpen, wordt nagekomen. Alles hierboven is algemene uitleg; uw situatie kan anders liggen.

Veelgestelde vragen

Mag ik mijn huurder zomaar een vergoeding aanbieden om te vertrekken?

Ja. Een aanbod doen mag, zolang de huurder vrij is om te weigeren en u geen druk uitoefent. Leg het aanbod schriftelijk voor en geef bedenktijd.

Wat als de huurder eerst instemt en later terugkomt op de afspraak?

Een getekende beëindigingsovereenkomst bindt de huurder. Vertrekt hij toch niet, dan kunt u de kantonrechter om ontruiming vragen, met de overeenkomst als bewijs. Een mondelinge toezegging is in de praktijk veel moeilijker af te dwingen.

Moet de beëindiging via een notaris of de rechter lopen?

Nee. Een schriftelijke overeenkomst tussen u en de huurder volstaat. De rechter komt alleen in beeld als een van beiden de afspraak niet nakomt.

Verder lezen

Mag ik mijn huis verkopen als er een huurder in zit?Ja. Wat de wet regelt, wat uw huurder wel en niet kan, en in welke situaties er een voorkeursrecht speelt.Uw huurder informeren over de verkoopWanneer u het vertelt, wat u vertelt, en hoe u voorkomt dat er onrust ontstaat over iets wat voor de huurder niets verandert.Tijdelijk contract of onbepaalde tijd?Het contracttype bepaalt bij een verhuurde woning meer van de prijs dan de woning zelf. Wat het verschil is en hoe u het meeweegt.Hoe lang mag een huurder blijven na de verkoop?Wat er met het huurcontract gebeurt bij een eigendomsoverdracht, en welke routes er zijn als de woning leeg moet.Hoeveel is een verhuurd huis minder waard?Waarom er geen vast percentage bestaat, welke vier factoren het verschil bepalen, en hoe u de rekensom zelf maakt.Kan een huurder uit de woning worden gezet bij verkoop?Wat er wel en niet kan als de woning van eigenaar wisselt, en wat u uw huurder eerlijk kunt vertellen.Vier routes als er een huurder in uw woning zitVier routes als er een huurder in uw woning zit: wachten op opzegging, uitkopen, zelf terugkeren of verhuurd verkopen. Wat elke route kost en oplevert.Huurwoning verkopen: welke situatie is de uwe?Bedoelt u de woning die u verhuurt, of de woning die u zelf huurt? Het antwoord verschilt sterk. Wat er in beide gevallen kan, en waar u dan begint.Huurbescherming bij verkoop: wat blijft en wat het voor u betekentHuurbescherming verhuist mee naar de koper. Wat het inhoudt, wat er bij de overdracht mee gebeurt en waarom het voor de verkoper vooral de prijs bepaalt.Een verhuurd appartement verkopen: wat er anders is dan bij een huisBij een verhuurd appartement praat de VvE mee. Wat de splitsingsakte over verhuur zegt, hoe servicekosten lopen en welke stukken een koper extra wil zien.Huis verkopen na verhuur: leeg verkopen of eerst opnieuw verhuren?Uw huurder vertrekt of is net weg. Verkoopt u leeg, of verhuurt u opnieuw en verkoopt u verhuurd? Wat elke route doet met opbrengst, tijd en risico.Welke opzeggronden heeft een verhuurder, en waarom verkoop er geen van isDe wet noemt weinig gronden waarop een verhuurder mag opzeggen, en verkoop hoort er niet bij. De gronden op een rij, en hoe smal dringend eigen gebruik is.Wat mag een huurder weigeren als u de woning verkoopt?Bezichtigingen, foto's, toegang voor de taxateur, een gesprek met de koper: wat een huurder moet dulden en wat hij mag weigeren als u de woning verkoopt.Waarborgsom en servicekosten als de verhuurde woning van eigenaar wisseltBij een eigenaarswissel gaan de waarborgsom en de servicekosten niet vanzelf mee. Wat er gebeurt en waarom u het vóór de levering schriftelijk vastlegt.Woning verkopen met huurder: wat mag en wat het kostEen woning verkopen met huurder mag zonder toestemming. U leest wat de koper overneemt en wat de drie verkooproutes u kosten aan geld, tijd en zekerheid.Wat is een woning met huurder waard? Een rekenvoorbeeldWat een huis verkopen met huurder aan waarde kost, rekent u zelf uit. Een rekenvoorbeeld met huur, leegwaarde en rendement, stand september 2026.Diplomatenclausule: wat het is en wanneer u er iets aan heeftWat een diplomatenclausule wel en niet regelt als u uw eigen woning tijdelijk verhuurt, wat uw huurder ervan merkt en waar u op let bij verkoop.Huurder uitkopen: hoe een bedrag tot stand komtWat een redelijk huurder uitkopen bedrag is, hangt af van huurverschil, verhuiskosten en ongemak. Zo rekent u uit wanneer een aanbod te hoog of te laag is.Huis verkopen aan huurder: voordat u het voorsteltUw huurder wil de woning misschien kopen. Wat u over de prijs mag voorstellen, en wat u doet als zijn financiering niet rond komt.Huis verkopen terwijl uw huurder weigert te vertrekkenUw huurder weigert te vertrekken. Waarom dat de verkoop niet blokkeert, welke druk niet is toegestaan en welke routes u daarna overhoudt.Huis verhuren of verkopen: wat de twee routes van u vragenVerhuurder blijven of uitstappen? Wat beide routes opleveren en kosten, en waarom u niet hoeft te wachten tot de woning leegkomt.Huis verkopen met huurder: wat zijn uw mogelijkheden?Terug naar het aanvraagformulier.

Benieuwd wat uw verhuurde woning kan opbrengen?

Postcode en huisnummer is genoeg om te beginnen. Uw huurder merkt er niets van.

Woning laten beoordelen