Wat is een woning met huurder waard? Een rekenvoorbeeld

Waarom u en een koper verschillend rekenen

U kent de waarde van uw woning waarschijnlijk uit de straat. De buren verkochten voor een bepaald bedrag, dus uw woning is ongeveer hetzelfde waard. Dat is de leegwaarde: wat een gezin betaalt dat er zelf wil wonen.

Dat gezin valt bij een verhuurde woning af. Het kan er niet in. Wat overblijft, zijn kopers die de woning als belegging zien. Die kijken niet naar de keuken of de tuin, maar naar twee dingen: wat komt er per jaar binnen, en wanneer komt de woning mogelijk leeg. Een kleinere groep kopers, met een andere rekenmethode. Daar komt het verschil vandaan.

De twee sommen die een koper maakt

De ene som gaat over het rendement op de huur, de andere over wat de woning leeg zou opbrengen. Het bod ligt meestal tussen die twee uitkomsten in.

De eerste is de rendementssom. De koper neemt de kale jaarhuur, trekt de eigenaarslasten eraf en deelt de rest door het rendement dat hij op zijn geld wil maken. Dat geeft een bedrag dat de koper kan betalen zonder verlies te draaien op de huur alleen.

De tweede is de leegwaardesom. De koper begint bij de leegwaarde en trekt daar een bedrag van af voor de tijd dat hij moet wachten, het risico dat de huur daalt, en het onderhoud dat hij niet kan uitvoeren zolang er iemand woont.

Meestal ligt het bod ergens tussen die twee uitkomsten, en dichter bij de laagste.

Rekenvoorbeeld: een verhuurde bovenwoning

De getallen hieronder zijn gekozen om de som te laten zien. Het zijn geen marktcijfers. Vul uw eigen bedragen in.

Uitgangspunten:

Rendementssom. Stel dat de koper een bepaald netto rendement op zijn geld wil maken. Dat is een aanname voor dit voorbeeld, geen marktgemiddelde. Dan deelt hij de netto huurinkomsten door dat rendement. De uitkomst is het bedrag dat hij op basis van de huur alleen kan betalen. Wil de koper een hoger rendement, dan komt hij lager uit.

Leegwaardesom. De koper kijkt naar de leegwaarde en vraagt zich af hoe lang hij moet wachten. Een huurder met een contract voor onbepaalde tijd kan nog tien of twintig jaar blijven. Dat wachten kost geld, en dat rekent hij door.

De uitkomst van de rendementssom ligt in dit voorbeeld een bepaald percentage onder de leegwaarde. Let op wat hier gebeurt: dat percentage is een uitkomst, geen invoer. Het komt uit de huur, niet uit een tabel. Sites die een vast kortingspercentage noemen, draaien de som om.

Ziet u dat in dit voorbeeld ook aan de tweede variant. Stel dezelfde woning, maar met een hogere, marktconforme kale huur. Dan zijn ook de netto huurinkomsten per jaar hoger. Bij hetzelfde rendement komt de rendementssom dan een stuk hoger uit. Dat is meer dan de leegwaarde. In de praktijk betaalt een koper zelden meer dan de leegwaarde, want als de huurder vertrekt, is de woning ook niet meer waard dan dat. Bij een marktconforme huur schuift de verhuurde waarde dus op naar de leegwaarde. Bij een lage huur zakt ze er ver onder.

De les uit beide sommen: de hoogte van uw huur bepaalt uw verkoopprijs meer dan de staat van de badkamer.

• Leegwaarde, afgeleid van recente verkopen van vergelijkbare lege woningen
• Kale huur per maand, omgerekend naar een bedrag per jaar
• Eigenaarslasten (VvE-bijdrage, opstalverzekering, onderhoud, gemeentelijke heffingen) per jaar
• Netto huurinkomsten per jaar: de kale jaarhuur min de eigenaarslasten

Wat de som verder omhoog of omlaag duwt

Naast de huur kijkt een koper naar het risico dat de huur niet blijft wat ze is, en naar de kans op leegkomst.

• De huur ten opzichte van het puntenstelsel. Sinds de Wet betaalbare huur, in werking sinds 1 juli 2024, valt ook een deel van de middenhuur onder het puntenstelsel. Ligt uw huur boven wat de punten toestaan, dan kan de huurder in beginsel om verlaging vragen. Een koper rekent dan niet met uw huur, maar met de lagere huur die hij verwacht.
• De contractvorm. Een contract voor onbepaalde tijd betekent wachten op een vrijwillig vertrek. Een tijdelijk contract dat aantoonbaar afloopt, is meer waard, al gelden daar sinds 2024 strengere regels voor en moet u de afloop goed onderbouwen.
• Het dossier. Een getekend huurcontract, een overzicht van betalingen, de indexeringsbrieven, een energielabel, een opleveringsrapport. Ontbreekt daar iets, dan rekent de koper met het slechtste geval.
• De staat van de woning. Achterstallig onderhoud telt dubbel. De koper kan het niet oplossen zolang er iemand woont, en de huurder kan het als grond gebruiken voor huurverlaging.
• De VvE. Een lege onderhoudspot of een aangekondigde bijdrage komt rechtstreeks van de prijs af.
• De verwachte woonduur. Een huurder die zelf aangeeft binnen afzienbare tijd te vertrekken, verandert de som. Dat kunt u niet afdwingen, maar u kunt het wel vragen en vastleggen als het zo is.

Wat uw huurder merkt, en wat u moet vertellen

Bij verkoop gaat de huurovereenkomst in beginsel ongewijzigd over op de nieuwe eigenaar. Dat staat in de wet en wordt vaak samengevat als: koop breekt geen huur. De huur, de borg, de afspraken over onderhoud en de opzegtermijn blijven zoals ze zijn. Alleen de naam op de rekening verandert.

Verkoop is geen reden om de huur op te zeggen. De nieuwe eigenaar kan de huurder dus niet uit de woning zetten omdat hij de woning heeft gekocht. Wil de nieuwe eigenaar er zelf gaan wonen, dan kent de wet een wachttijd. Opzegging wegens dringend eigen gebruik is in beginsel pas mogelijk als er drie jaar zijn verstreken sinds de huurder schriftelijk is geïnformeerd over de nieuwe eigenaar. Ook daarna moet een rechter de opzegging toetsen als de huurder niet instemt.

Toestemming van de huurder hebt u voor de verkoop meestal niet nodig. Een wettelijk recht om de woning als eerste te mogen kopen heeft een huurder in Nederland in beginsel ook niet, tenzij dat in het contract is afgesproken. Controleer dat contract dus voordat u een koper zoekt.

Vertellen moet u het uiteindelijk wel. Na de overdracht moet de huurder weten aan wie hij betaalt, en de wet verwacht van een huurder dat die in redelijkheid meewerkt aan bezichtigingen. Dat gaat beter als de huurder het van u hoort dan van een vreemde aan de deur. Vertel wat er verandert, en vooral wat er niet verandert. Bij een rechtstreekse verkoop aan een koper die verhuurde woningen koopt, zijn er geen openbare bezichtigingen. Dat scheelt de huurder onrust en u gesprekken.

Uitkopen: wanneer het loont en wanneer niet

Het verschil tussen de leegwaarde en de verhuurde waarde uit het voorbeeld kan flink oplopen. Dat maakt uitkopen aantrekkelijk: als de huurder tegen een vergoeding vertrekt, verkoopt u leeg.

Uitkopen is een afspraak, geen recht. De huurder beslist zelf of het aanbod interessant is, en mag ook nee zeggen. Een vast bedrag bestaat niet. Wat een huurder wil, hangt af van wat een vergelijkbare woning elders kost, van de verhuiskosten en van hoe lang er al gewoond wordt. Reken er daarom niet op voordat er een handtekening staat.

Leg de afspraak schriftelijk vast: het bedrag, de opleverdatum, de staat waarin de woning wordt opgeleverd, en dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden eindigt. Laat dat bij voorkeur door een jurist nakijken. Druk zetten is niet toegestaan en werkt bovendien tegen u. Een huurder die zich onder druk gezet voelt, blijft langer.

Weeg de vergoeding af tegen de tijd. Een uitkoop die maanden onderhandelen kost en dan alsnog mislukt, is duurder dan verkopen in verhuurde staat aan een koper die daarvoor gebouwd is.

Zo verkoopt u een woning met huurder

Begin met de leegwaarde. Kijk naar recente verkopen in de straat of laat een taxatie doen. Zonder leegwaarde kunt u geen bod beoordelen.

Maak daarna de twee sommen uit dit artikel met uw eigen huur en lasten. U weet dan ongeveer waar een bod op een verhuurde woning uitkomt, en u herkent een bod dat te laag is.

Verzamel het dossier: contract, betalingen, indexeringen, energielabel, VvE-stukken. Dit is het eerste wat een serieuze koper vraagt.

Kies dan de route. Een makelaar kan de woning aanbieden aan beleggers, tegen courtage en met bezichtigingen. Een veiling geeft snelheid maar weinig grip op de prijs. Een rechtstreekse verkoop aan een koper die verhuurde woningen koopt, geeft één bod op basis van uw stukken, zonder openbare bezichtigingen. Welke route past, hangt af van hoeveel tijd u hebt en hoeveel onrust u de huurder wilt besparen.

Wilt u weten wat uw woning met huurder waard is voor een rechtstreekse koper? Stuur ons het adres, de huur en de contractvorm. Een medewerker beoordeelt of de woning bij ons past en of we een bod kunnen doen. U hoort dan ook wanneer we het niet doen, en waarom. Daar bent u aan het begin van uw beslissing meer mee geholpen dan met een bedrag dat later niet blijkt te kloppen.